从10月8日开始，新发行的商业个人住房贷款利率将基于最近一个月同期贷款的市场报价利率(LPR)，这也称为市场抵押贷款利率的“锚定变化”。
就LPR个人住房贷款定价而言，泉州对一、二、商品房有哪些信贷政策法规？如何用LPR计算个人住房贷款的实际利率？记者走访了泉州的相关部门。
泉州的利率下限符合国家政策
记者从有关部门了解到，目前泉州市个人住房贷款利率下限符合国家统一住房信贷政策要求。第一套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率，第二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率加60个基点。商业房地产购买贷款利率不得低于相应的贷款市场报价利率加60个基点。
此外，2019年10月8日前发放的商业个人住房贷款仍以原合同为准。已签订但尚未发放的个人住房贷款仍按原合同执行。
据了解，目前公积金个人住房贷款的利率政策暂时不会调整。公积金组合贷款中的商业个人住房贷款参照LPR定价，公积金贷款仍按照原公积金贷款利率政策执行。
有关部门介绍，个人住房贷款利率应参照最近一个月相应时期的LPR定价。在具体操作中，我行将在借款人与贷款人协商一致的前提下，在合同中明确规定LPR参考时间的确认方法。例如，合同签订前一天相应期限的LPR或起息日(贷款发放日)前一天相应期限的LPR。
目前，LPR有一年任期和五年或五年以上任期两种任期。一年期、五年期及以上个人住房贷款参照相应期限的LPR直接定价。一年期及以下和一至五年期个人住房贷款利率可由银行自行选择参考期限品种定价。
如何计算个人实际利率？
那么如何用LPR来计算个人住房贷款借款人实际支付的利率呢？记者从相关部门了解到，LPR是贷款定价的参考利率。个人住房贷款借款人支付的实际利率应以LPR为基础。首先，应确定当地区域差异化信贷政策规定的积分下限，然后综合考虑银行运营、借款人风险状况和信贷条件等因素，由贷款人和借款人通过平等协商确定。具体的表达方法是在相应时期LPR的基础上加点。
例如，第一套个人住房贷款的贷款期限为20年。泉州差别化信贷政策规定，第一套贷款的贷款点下限为相应期限的市场利率(LPR)。以借贷双方一致同意在贷款点下限增加50个基点为例，参照2019年9月20日公布的LPR 5年期4.85%定价，贷款实际执行利率为5.35%(4.85%+0.50%=5.35%)。
如果第二套个人住房贷款的贷款期限为20年，泉州的差别化信贷政策规定，第二套住房的贷款点下限比相应期限的市场报价利率高60个基点。以借贷双方一致同意在贷款点下限增加15个基点为例，参照2019年9月20日公布的LPR 5年期4.85%定价，贷款实际执行利率为5.60%(4.85%+0.60%+0.15%=5.60%)。
相关部门介绍，通过以上案例和算法可以看出，由于各种因素如不同的浮动基点和银行的变化，借款人的风险状况和信用状况，不同借款人支付的实际利率也会有不同的情况，借款人在咨询各银行后可以自行选择合适的贷款产品。
固定或浮动利率可以选择
记者了解到，LPR实施后，个人住房贷款仍然可以选择固定利率或浮动利率。如果选择固定利率，贷款利率由LPR点确定，贷款期限内利率保持不变。如果选择浮动利率，贷款利率由LPR点确定，并根据贷款合同约定的利率调整周期进行调整。利率随着参考LPR的变化而波动。
新发放的个人住房贷款的重新定价期限短至1年，也可以选择1年以上的重新定价期限。换句话说，每笔个人住房贷款利率调整最频繁的是年变化，贷款利率和每月还款额不会按月调整和变化。
例如，借款人与贷款人协商后，同意重新定价期为一年，贷款利率“1月1日调整”。然后贷款利率将根据去年12月20日的LPR点在每年1月1日重新计算。如果双方协商同意重新定价期为3年，贷款利率“在计息日逐月调整”，如果计息日为2019年10月28日，贷款利率将根据当年10月20日的LPR加号点在每3年的10月28日重新计算。
