在地产江湖中，奥园的郭和旭辉的森林相差4年，而他们各自的起点也只是相隔4年。
一个从广州出发，一个从厦门出发，相当默契地选择组成“兄弟连”，携手为国而战。高楼一层一层盖起来，一直坚持“兄弟不与家人分离。”
房地产行业进入变革分化时代，风浪奔腾，奥园、旭辉卷入漩涡。在争取“自救”的过程中，去年12月，郭氏兄弟和林氏兄弟都决定“以后割肉”，选择以——这种特殊方式发布招标文件，出售旗下上市物业企业的控股权。
时间进度条拉至2023年2月，郭和林均未披露出售房产股份的实质性进展。但各种猜测满天飞，健康进入奥林匹克公园的“对象”是山东国企，广东地方国企；华润万象人寿和金茂服务两家央企的上市物业，传到了旭辉永盛服务的谈判桌上。
“官方公告”还没到，但各自传闻中几位买家的身份颇有意思，都集中在央企和国企阵营。在奥园健康的招标文件中，明确指出了“国有资产”的要求，但旭辉控股实际上并没有对永盛服务的潜在投标人设置门槛。
然而，房地产市场动荡不安。曾经高负债高杠杆发展的民营房企迅速出清，相对稳定的央企国企开始站上行业中心舞台。一方面，在“国进民退”的大趋势下，民营企业更愿意挤进红色阵营；另一方面，在目前的市场环境下，央企和国企更有底气。
据此，旭辉永盛服务也发出国资背景的招标标的也在情理之中。
“染红”上岸
随着国有股东的引入，奥园健康和徐汇永生服务尚未最终确定。但在此之前，事实上已经有几家民营物业企业成功“染红”上岸。
据乐居财经《物业K线》不完全统计，近两三年来，至少有6家民营房企将旗下物业公司出售给央企和国企，包括阳光智博服务、伯恩物业、宇宙物业、中南服务、祥盛物业、红星物业。
这6家民企的股份被出售，无一例外都是因为原民企股东遭遇流动性危机，急需实现“补血”。
其中，除红星物业外，其他5家物业公司均已明确IPO赴港计划，提交的阳光智博服务已发布招股书，禹洲物业、中南服务、祥盛物业甚至在提交表格后获得了港交所的“入场券”。
这6家民企的买家分别是深圳国资委旗下的万物云、国务院国资委旗下的华润万象人寿、财政部旗下的远洋服务。这三个买家不仅扎根于洪妙，也是上市公司。因此，出售这6家民营物业企业，除了“红”股权，也算是曲线登陆资本市场。
此外，今年年初上市的润华服务，在IPO过程中引入济南市政府部门作为基石投资者“背书”。
通过济南槐荫城建投资集团，济南市槐荫区发改委最终认购润华服务股份共计2647.8万股，相当于全球发售完成后即时公司已发行总股本的约8.7%，全球发售下的发售股数约为35.3%。
物业资本市场渐冷，润华服务作为一家“蚂蚁型”物业企业，终于成功敲开了“蚂蚁之门”
在房地产行业的变局下，曾经以高风险杠杆腾飞的民营房企岌岌可危，行业下游的众多房企和家园也出现了不同程度的裂缝。而“染红”似乎正在成为他们落地的最佳方式之一。
但相对于民营房企本身和家居企业，国资接手民营房企可能会更加谨慎，因为与关联房企的关联交易比较复杂。
事实上，在去年12月奥园健康公开招聘国企买家之前，2022年8月1日，恒大地产新任董事长段胜利首次召集公司中高层开会，透露了公司将引进国企的消息。
这已经不是恒大地产第一次流出与国有股东谈判。
早在“非法挪用资金”丑闻爆出之前，2021年8月，就有媒体报道称，多家超级强势的国资和民企正在与恒大就入股恒大汽车和恒大地产进行深入洽谈。当时外界猜测，中国平安(行情601318)、广深国资委、万宝、比比都有可能成为恒大地产的合作伙伴。
但截至目前，与奥园健康一样，“缺考”的业绩报告仍未提交，股票继续停牌，恒大地产的买家是尚未决定的国企。
“关联房企非法占用资金的历史遗留问题，或是这两家房企引入国有股东的最大障碍。”有业内分析人士表示，虽然奥园健康和恒大地产均已发布相关调查结果，但国资入市的前提条件应要求其进一步加强内部风险评估和管理体系。
1月13日，奥园健康发布内部控制评价主要结果公告，强调内部控制顾问发现的内部控制缺陷已全部纠正，建立了充分的公司治理体系。
相比而言，恒大在吸引外资方面的进度会慢很多。此前，恒大地产表示，中国恒大集团与其讨论了偿还134亿元质押物所涉款项的方案，主要是通过转让资产来抵消相关款项。但对于还款计划的具体实施，目前还没有进一步的公告。
“染红”拦路虎
有的人“染红”，有的人还在“雪中送炭”，这就是民营房企的处境。另一方面，对于购买民营物业企业股份的央企和国企来说，是救市还是抄底？
以禹洲物业、中南服务、祥生物业为研究样本，华润万象人寿对各自100%股权的报价分别约为10.58亿元、24.85亿元、10.37亿元，按照各自盈利能力计算的收购溢价分别约为13.94倍、14.12倍、9.90倍。
据乐居财经《物业K线》统计，2022年，上市企业通过公告和中报披露收购兼并交易金额，共计38笔交易，涉及总金额约123.15亿元。其中有16笔交易是物业服务的标的，可以计算获得PE，平均12.54倍。
相比较而言，华润万象人寿收购禹洲物业和中南服务的PE高于平均值，祥生物业的收购溢价相对较低，但与平均值相差不太大。
去年年初，已经通过港交所聆讯的中粮百越智家也被出售，接管方为碧桂园服务。虽然公告总成本不高于31.29亿元，但具体来说，其中约有一半是打算在未来购买新项目：
所管理项目的对价不超过约7.48亿元；管理层非所有者增值业务对价不超过4500万元；在途项目对价不超过7.2亿元；对…的考虑
市场依旧冷淡，部分民营房企压力较大，少数不涉风险的“民营尖子生”也难免害怕。同期，由于资本端抗风险能力更强，央企和国企成为救火英雄，频频染红民企。
然而，对于上市房企来说，“染红”并不是唯一的出路。其中，建业新生活和金科服务提供了可借鉴的思路。
胡葆森为建业地产引入了河南国资委，但并未对建业新生活进行打包出售。房地产的救市也在一定程度上带动了房产上岸。自去年11月以来，建业新生活股价区间累计上涨48.65%。
但金科任职于波资本后，在保持上市地位的同时，控股权与金科股份(行情000656)实现了“脱钩”，独立性也得到了提升。
