文/白文熙
近期政策面加大了对房企融资的支持力度。特别是“金融16条”强调对国企、民企等各类房地产企业一视同仁，提出央行直接认购民营房企发行的债券、银行担保置换预售监管账户资金等“第二支箭”。
11月21日，央行、银监会联合召开全国商业银行信贷工作座谈会。央行副行长潘表示，在此前推出的“担保物权”专项贷款的基础上，央行将对6家商业银行推出2000亿元的贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，鼓励其支持“担保物权”工作。
针对银行较为关注的房地产贷款集中管理问题，潘明确将房地产贷款集中管理过渡期延长两年。目前，结构性政策工具的具体操作方案正在征求商业银行意见，将于近期推出，以加快落实“物业担保交付”工作，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
但从目前实际融资方面来看，除了国企，这些政策下融资的房企还是以少数优质民企为主。对于大部分陷入困境、渴望融资却难以获得金融机构青睐的房企来说，这些政策依然像挂在天上却又遥不可及的彩虹一样绚丽多彩。
但就政策出台的诉求而言，显然政策层面已经充分意识到，在债务发展方式转变无法顺利完成、对土地财政的依赖无法摆脱的可预见时期，保持房地产行业高度市场化、保持经济平稳运行、稳定经济市场、维持就业的重要性。因此，近期密集出台的一系列政策，都是为了保持民营房企必要的市场存在和市场份额，这对于保持行业活力、市场创新、行业生态和土地财政的可持续性是非常重要和必要的。
因此，去年四季度以来，促进楼市回暖的政策频率和力度不断加大，甚至出台了央行直接认购民营房企债券、中央财政专项贷款担保交付物业等特殊措施。一方面说明当前政策层面推动楼市和房地产行业回暖的力度确实在加大；另一方面也说明之前出台的一系列政策要么陷入了政策空转，要么在实际执行中基本失效或收效甚微。而“金融16条”强调“对国有企业、民营企业等各类房地产企业一视同仁”，这也反过来说明这个问题在现实环境中确实普遍而严重。但实际上，上述看似力度越来越大、越来越频繁的政策密集出台，在缺乏具体落实措施的情况下，很容易成为空洞的口号。
其他相关政策更是如此。就银行保函代替预售资金监管而言，银行不能出具保函是因为处于危险中的房地产企业和处于困境中的房地产企业缺乏信用。此前，国家队出面提供增信措施，支持民营房企发债。看似政策力度很大，但增信机构需要提供的反担保或质押措施比房企向银行直接融资要求更高。而且还要支付一笔可观的费用，让他们只能成为优质民营企业给自己添堵的宣传资料。事实上，真正的落地名额和覆盖面是相当lim的
此外，从目前正在努力履约的房企情况来看，市场的下行让销售和融资的双重压力变成了企业维持经营的沉重压力。所以国家层面的反复申请，强调的是财产交付的保障和政策频出稳定经济。另一方面，地方政府在财政压力下，为财政增加收入，反过来又增加了对正在运行的房企和已经交房的项目公司的税收，将这些企业逼到资金链断裂的边缘。
例如，在土地增值税的预缴制度下，普遍存在多征税的现象。所以一般情况下，项目清算的时候基本上可以退一部分税。但目前的现实是，当地税务部门挖空了脑袋，挖空了地三尺，想让企业补缴税款。山东滨州有个老项目。清算时，税务机关不得不违背基本事实，将其作为新项目处理，迫使开发企业缴纳4000多万元的土地增税款，而不是预期的退税款，这让本已困难的开发商雪上加霜。这种现象在基层和地方被模仿和加码。
该企业负责人表示，在当前惨淡的市场形势下，他想尽一切办法，冒着资金非法流向房地产的风险，实现了债务交割。清算条件满足后，税务局穷追不舍，谁能理解企业和企业家的难处？如果拖欠工资，员工会仲裁；拖欠农民工工资时，农民工会上访；工程款结算慢，施工企业不高兴。除了鼓动农民工上访，政府出面维稳；地方财政没钱，要加大“税务检查”力度。这促使企业放弃努力，选择平躺。与其什么都不做，不如把所有的问题都扔给社会，各方重新充当“救世主”。
只要能维持企业运转，就算活下来，一切似乎都与你为敌。疫情之下，国家出台了很多惠民政策和税收优惠政策，但没有一项能落实到具体房企。企业负责人呼吁，房企绝不是害群之马。就算把房地产行业当成“尿壶”，它也有它的价值，不彻底尿完是不会罢休的。
地产公司负责人描述的艰难困苦，具体到基层政府在政策执行上的问题，但是救行业救市场，现在已经是政策层面的共识。由于财政压力、就业压力、经济平稳运行的压力，不断推出边际宽松、力度加大的政策，都体现了政策的焦虑。但每一次新政的出台，似乎都只是媒体和资本市场的短期狂欢，却看不到楼市回暖的真实反应。即使在“金九银十”的传统旺季，楼市也在持续下滑，至今没有止跌的迹象。
因此，目前由于行业流动性普遍不足，行业信心极度疲软，政策执行不到位、走样，政策在市场传导机制上作用不大。这说明单纯依靠市场机制推动房企融资，很难实现当前的房地产市场复苏和行业复苏。
所以，要想促进行业信心的恢复和楼市的回暖有真正的效果，可能需要考虑采取一些市场化原则之外的措施。我们需要由政府直接入市，或者为政府信用背书，来解决市场机制下的市场信心难以修复，大部分民营房企信用缺失的问题。实际上，这并不违背市场经济的原则，也是美国等西方国家的历史经验
解决房地产行业长期的信心危机，中央政府和地方政府可以发行政府信用的专项债券，或者支持央企和政府平台公司发行专项债券注入市场和资本，对这些资金实行封闭管理，以较低的资金风险成本促进市场信心的恢复和市场机制的修复。否则，之后出台的任何一批看似力度更大的政策，仍然可能在市场传导失灵中消失，没有任何实质作用。
从房地产行业的发展和楼市的运行来看，短期要看资金，长期要看销售。因此，在当前市场双向、政策失灵的情况下，通过直接入市或政府信用背书来修复市场信心，从而恢复市场机制的有效性，实现政策传导的预期效果，可能是当前政策层面和行业的重要课题。更何况，房地产行业目前的困境并不仅仅是过去的行业调控造成的，而是长期的债务开发模式和土地财政相互交织、盘根错节，在特定的政绩观下共同作用形成的。
这不仅是市场和行业本身的问题，也是经济发展模式的根源。但目前对房企、行业、市场的救市，只是出于救经济、稳定经济市场、救财政、缓解财政支出燃眉之急的短期考虑。现行的市场化救市模式已被证明难以奏效。因此，只有以政府直接参与的形式，在促进行业信心和市场机制恢复的同时，才能在短期内保障物业。从长远来看，房地产业的发展必须与土地财政完全脱钩。只有这样，中国的房地产业才有未来。
(作者是IPG中国首席经济学家)
