2010年2月20日-59000高盛将今年中国高收益房地产美元债违约率预期从28%下调至19%。根据以往的经验，随着政策的放松，这些迹象似乎预示着行业的寒冬已经过去，春天可期。但面对这些现象，市场并不像前几轮房地产复苏那样兴奋，对政策的实际刺激效果存在分歧。也许在大多数人的记忆中，从来没有出现过“人口负增长”。从来没有经历过物业无法交付的窘境。在经历了国内房地产近30年来的最大跌幅后。人们似乎并不确定：曾经记忆犹新的房地产复苏还能回来吗？
春节假期前后，二手房市场的交易回升，市场温度逐渐提升。
2022年，国内商品房销售面积最终定格在13.58亿平方米。虽然和前三年17亿多平方米的平均销量不可同日而语。但这个数据的意义在于告诉我们：在诸多不利因素的共同作用下，楼市的真实需求是什么？
首先，在房价的持续调整下，我们预计投资、投机、透支需求的比例不会太高。此外，去年楼市面临的外部因素，如房企风险暴露、经济压力、美联储加息等更为极端，说明购房者的需求更为迫切，购房行为基本反映了真实的居住目的。在2022年销售数据“全挤”的背景下，我们不禁会想：随着内外部环境的改善，2023年的销量会更差吗？
2005年至2008年、2009年至2015年、2016年至2021年，需求中枢分别经历了6亿平、11亿平、17亿平的时代。2009-2015年棚改实物安置，需求中枢稳定在1-12亿平方米。2015年后，货币化安置大幅改善，PSL大规模推出，房价快速上涨。创造一部分投机和透支需求，我们估计这样的需求最高可能达到3亿平/年。按照第三轮周期17亿平方米的需求中枢，显然有些“虚胖”。随着货币化安置的“低潮”，透支的需求有所回落。2022年的房地产低迷，更像是向真实需求中枢靠拢。我们认为，目前来看，政策回归实物安置较为合理，市场需求有望在2009-15年回归中央水平。
如何理解2022年的地产销售？
我们再观察一下，作为真正的需求方，居民的购买力潜力有多大？首先，现阶段需求端政策已经不是制约销售释放的主要因素，因为全国只有少数城市和地区没有对限购限贷做出明显调整。数据显示，2022年年中以来，房地产放松政策明显改善。
购买力可能不是制约居民购房行为的主要因素，因为首付比例政策已经全面调整，2022年居民储蓄增加17.84万亿，约为2021年的1.8倍。我们预计，真正制约销售释放的主要因素是更多的居民对未来的信心和对房价的预期。随着宏观经济的回暖，居民收入和消费信心有望逐步恢复，叠加房地产行业支柱产业的高位调整，居民房价有望继续修复。在思考了2022年销售反映的真实需求和居民潜在购买力后。我们认为2023年楼市有望进入复苏通道，预计商品房销售面积同比增长0-5%。
我们回溯历史上的3轮周期对应政策环境，来思考去年行业的大幅下滑的原因，和未来合理的需求水平。新房方面，62个城市商品住宅成交面积降幅在春节后收窄至15%-30%。二手房方面，春节后第三周，18个城市二手房成交面积较22年同期上涨28.2%，回暖明显。
我们认为，无论是政策有效性、政策空间、稳定融资和销售预期，房地产市场仍存在认知差距，
我们认为房地产市场的认知缺口还没有完全修复，推荐标的关注三个思路。市场对房地产板块的四个认知缺口(政策有效性、稳定融资实力、政策空间、销售预期)尚未完全修复。选股思路围绕以下三个维度：信用修复、格局优化、销售回暖，包括：1)优质民营企业信用修复，建议关注新城控股(行情601155，股诊)、金地。2)优化区域竞争格局，建议关注天地源(行情600665)、滨江集团(行情002244)、法华(行情600325)；3)随着行业销售的回暖，建议关注保利发展(行情600048，诊断股)、招商蛇口(行情001979，诊断股)、我爱我家(行情000560，诊断股)。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科A(行情000002，诊断股)、龙湖集团。
如果信心、预期拐头，过度悲观还合理吗？而现阶段短期数据也正在逐步验证复苏逻辑。1)证券市场波动、政策推进节奏、实施效果存在不确定性。2)信用修复、格局优化、行业复苏可能出现意外风险3)宏观环境变化可能对房地产行业和公司的经营产生影响。
