焦点财经讯1月6日，CICC发布研报称，中央经济工作会议明确将“住房消费”作为2023年扩大内需的重要手段。1月5日，住建部部长也表达了对住房消费的准确支持。同日，央行发布消息，将此前公布的临时房贷利率动态调整政策常态化。政策调整使得房地产领域的资金状况处于相当宽松的状态。2022年，金融状况的缓解并没有转化为房地产的实质性改善，这与疫情的影响、房地产开发商的信用风险以及房地产的长期下滑有关。但疫情不确定性下降，担保物业有资金支持。房地产大幅下调后，基数不高，需求政策效果可能会逐渐显现，2023年房地产周期企稳的概率在上升。
以下是报告全文：
1月5日晚间，央行公布了新的房贷利率政策，住建部也在央视访谈中明确了对房地产消费的精准支持。1月5日，央行发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。机制内容为：新建商品住房销售价格连续3个月逐月、逐年下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。这个政策最早是在2022年9月29日提出的，当时是临时政策，有效期到2022年底。央行的这个政策相当于把临时政策正常化了。住建部的说法更加明确。倪虹部长在采访中表示，将“大力支持”购买第一套住房，“合理支持”购买第二套住房，“原则上不支持”购买三套以上住房。
央行的政策和住建部的表态反映出房地产可能是2023年经济工作的一个重点。中央经济工作会议明确提出扩大内需，并将“住房消费”作为扩大内需的重要手段。住建部和央行的具体政策都在执行这个政策声明。同时，住建部还指出，对一套住房，“降低首付比例和首套利率”，同时明确“对以旧换新、以小换大、多子女家庭给予政策支持”。因此，展望未来，房地产需求端政策仍有进一步放松的空间。
2022年，住房信贷的放松并没有转化为房地产销售投资的大幅增加，主要是受疫情、开发商信用风险和房地产长期下行的影响。从2021年9月开始，住房贷款利率一路走低。到2022年9月，首套房贷利率已降至4.15%，为近13年来最低水平。而房价和销售面积并没有明显企稳，房贷利率明显背离了房地产销售和房价的走势(图1-2)。我们认为背后有三个主要原因。首先是疫情的影响。在疫情冲击下，居民收入预期减弱(图3)，对购房更加谨慎；第二，开发商信用风险的影响。购房者不敢买，因为担心开发商交付不了期房。我们发现，在2022年的大部分时间里，没有交付风险的现房销售明显好于期房(图4)；第三，房地产长期下行的影响。由于城市化的放缓和金融周期的下行趋势，中国新房交易面积的枢纽可能已经见顶。
图表1:2022年，房贷利率降至历史最低点，但住宅销售增速不升反降。
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但展望未来，上述三大因素对房地产基本面的制约正在缓解，疫情带来的不确定性正在减弱，保交大厦得到了强有力的资金保障，房地产销售和投资大幅减少，基数不高。具体来说：
第一，疫情带来的不确定性在减弱。疫情防控进入新阶段后，中国宣布在新冠肺炎实施“B and B类管理”，不再划定高危区域，不再进行常态化核酸检测，跨区域和国际交流恢复正常。虽然不确定性依然存在，但从国外的经验来看，几个月后，开放国的经济和社会一般会恢复正常，因此私人部门面临的不确定性在减弱。
第二，宝教大厦获得了大量的资金支持，开发商的信用风险得到了初步缓解。2022年11月，单月新增抵押补充贷款3675亿元，创下历史新高。历史上抵押补充贷款主要用于棚户区改造相关项目，这次可能用于支持一些物业担保项目。从2022年9月到12月，PSL增加了6100亿元(图表5)。据我们估算，如果全国建筑安全难度大的项目占全国建筑面积的10%，完成这些难度大的项目全部交付，大概需要1万亿元。也就是说，央行提供的资金已经可以占到保教大厦资金需求的很大比例。考虑到商业银行和其他金融机构的支持，我们认为我们可以对保教大厦抱有信心。此外，从2022年第三季度开始，优质房企在“民营企业债券融资支持工具”的支持下，开始逐步恢复债券融资，商业银行也积极为优质房企授信，一定程度上缓解了开发商的信用风险。
第三，房地产经过一次大的调整，基数一直不高。中国新开工面积的下降趋势是从2020年10月开始的，到现在已经两年多了。2022年新开工面积同比下降近40%，2022年10月新开工面积比2020年10月下降57%和近60%。这样的下降幅度、下降速度和下降时间，在过去30年的全球历史上是罕见的(图6)。
整体来看，随着各种制约因素的影响逐渐减弱，房地产需求政策的作用可能会逐渐显现。虽然在长期下行趋势中，房地产反弹的幅度和斜率可能不如以前，但2023年房地产周期企稳的概率在上升。
图表5:2022年9-11月，抵押补充贷款净增量大幅上升。
资料来源：Wind，CICC研究部
图表6:中国新开工面积下降幅度、速度、时间跨度可能已经到了一个比较极端的程度。
资料来源：Wind，CICC研究部
