12月以来地产政策从供给到需求持续加码，近期需求端政策加快推进。12月以来，房地产供给侧信贷和债券融资支持进一步聚焦优质房企，股权融资支持加速。需求方中央政府表示，要努力扩大内需，支持住房改善。比如1月5日，住建部表示将加大对首套房购买的支持力度；政策公布首套房贷利率政策动态调整机制。与9月底相比，符合条件的城市范围明显扩大，从23个增加到38个。
2000年10-12月，房地产信用债净融资转正，股权融资加速，但整体融资规模仍处于较低水平；房地产投资下降，11月份与第三季度相比，投资同比下降7个百分点。全国多地住房贷款利率大幅下降，但销售依然低迷。比如温州和武汉贷款利率分别下调30和20bp，但四季度销售额同比降幅明显大于三季度。
前期政策效果有待提高，供给端融资改善迹象显现、但总体仍处低位，首套利率下调等需求措施改善效果不明显。低级别城市房地产政策应该用尽，但由于需求透支、人口外流等限制，销售持续低迷；相比之下，高能耗城市在需求复苏方面更有弹性。但由于房地产市场信心不足、收入预期疲软等因素，房地产销售疲软。目前政策覆盖面已经扩大到中高能耗城市，或者说购房需求已经释放。
地产供需格局变化或使未来销售呈现地区分化，政策对有需求基础的高能级城市仍有支撑，但对需求已有所透支的中低能级城市效果有限。过去，在房地产高周转运营模式下，房地产竣工基数较低，房地产问题的暴露进一步延缓了竣工进程；近期“保交房”需求明显提升，相关政策持续发力，或加速竣工投资；但销售持续低迷，拿地意愿减弱，或仍会制约开工投资，从而打压整体投资。
供给侧投资结构亦或进一步分化，竣工相关投资或好于总体投资。
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报告正文一、
近期地产政策有何变动？12月以来，中央多个部门密集表态房地产；房地产的供给端侧重于优质房企的融资和支持。比如，银监会表示，稳健积极满足优质头部房企合理融资需求；需求方表示强烈支持刚需买房。12月14日，国务院发布《扩大内需战略规划纲要》，指出支持居民合理自住需求；中央经济工作会议指出，要努力扩大内需，支持住房改善等消费；1月5日，住建部表示，对购买首套房降低首付比例和首套利率。
近期中央多部门加大对地产的支持表态，供给侧进一步聚焦支持头部房企融资，需求侧加大对刚需购房的支持力度。供给侧“三箭齐发”。一方面，信贷和债券融资支持力度加大。截至1月初，银行对房企的信贷额度达到3.46万亿元，远超11月下旬的1.2万亿元；另一方面，股权融资支持加速，证监会宣布重启涉房上市公司并购重组及配套融资。需求方部委和地方政府一直在加大放松措施和力度。12月以来，多个核心二线城市放开限购。1月5日，央行、银监会发布首套住房贷款利率政策动态调整机制，加大对购买首套房的需求支持。
00-5.9万与9月底相比，符合本轮首套房贷利率调整条件的城市范围明显扩大。70个大中城市中，符合条件的城市由23个增加到38个，新增太原、沈阳、郑州、福州、厦门等22个城市，退出贵阳、昆明、包头等7个城市。
部委、地方积极跟进出台相关政策，地产供需两侧放松政策持续加码，从政策力度到政策覆盖范围均明显加大。举例来看，近日出台的首套住房贷款利率政策动态调整机制作为央行9月底政策的常态化延续，符合条件的城市范围显著扩大。二、12月份
近期政策效果如何？在需求放松的强化下，全国首套房贷平均利率加速下行，从三季度的4.30%降至四季度的4.13%；尤其是9月底放宽住房贷款利率政策实施以来，23个符合条件的城市中，至少有19个城市下调了首套住房贷款利率，调整幅度普遍在15-30bp之间，其中石家庄、兰州、秦皇岛调整幅度较大，达到30bp。然而，房地产销售普遍持续低迷。温州和武汉四季度销售额同比降幅明显大于三季度，安庆和兰州房地产销售额同比降幅分别为-48%和-50%。
地产供给侧三箭齐发下，房企融资下行趋势有所控制，但规模体量仍处低位。房企总融资规模和购房需求未见明显改善，房企拿地意愿持续受到抑制，土地成交持续走低。11月土地购置面积同比下降58.5%，土地成交价格同比下降50.8%；土地市场的低迷拖累了房地产投资的表现。11月份，房地产投资同比进一步下降，比第三季度的平均同比-12.8%下降7.1个百分点，至-19.9%。
需求政策加码下，全国多地住房贷款利率持续下行，但地产销售改善效果不佳。在房企融资规模偏弱、地产销售延续低迷的拖累下，地产投资进一步回落。三、目前低级别城市的房地产政策应该会用尽，购房限制较少。但由于购房透支，人口外流，房地产销售持续低迷；相比之下，高能耗城市在房地产回暖过程中的需求弹性更大。中低能城市的人均收入水平和适龄购房人口比例明显高于中低能城市，相应的高能城市房地产回暖更强。例如，2020年2月至2021年2月，北京和浙江商品房销售额同比增长86和59个百分点，明显好于贵州和河南31和34个百分点。但由于房地产市场信心不足、收入预期疲软、居民杠杆约束等因素，高能耗城市房地产销售疲软，高能耗城市房地产需求仍有进一步释放的空间。
未来需要关注什么？目前需求放松政策覆盖范围已从中低级别城市向高级别城市转移，措施不断升级，或有政策支持和需求空间的区域楼盘销售有所改善。比如12月21日南京限购放松，随后商品房成交量大幅上升，达到342%，明显高于其他二线城市的83%。此外，由于各地购房需求的差距，房地产销售的区域分化可能会进一步显现。去年7-11月，北京房地产销售额同比增长3.2个百分点至4.7%，南京增长13.7个百分点至-9.6%，河南增长11个百分点至-21.4%。
需求政策效果欠佳原因或在于政策主要覆盖的中低能级城市需求已有所透支，高能级城市仍具需求释放空间。过去，在房地产高周转运营模式下，房地产竣工基数较低，房地产问题的暴露进一步延缓了竣工进程；近期“保交房”需求明显提升，相关政策持续发力，或加速竣工投资；最近高频指标也得到了证实。测绘地产完成的玻璃表观消费量大幅增长，从12月初的-25.3%增长到1月初的18%；但测绘地产建设对水泥的需求价格明显走弱，对应1月初水泥价格较12月初下降8%。但销售持续低迷，拿地意愿减弱，或仍会制约开工投资，从而打压整体投资。
伴随中高能级城市需求放松政策逐步升级加码，未来地产销售表现或呈现结构分化，具有大力度政策支持和需求释放空间的高能级城市值得关注。
(1)12月份以来，房地产政策从供给到需求都在加大，近期需求端政策加速。以前的政策效果需要改进。供给侧融资出现好转迹象，但总体仍处于较低水平。第一套降息和其他需求措施的改善效果并非如此
