《南翔》近日由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2019)》(以下简称《房地产蓝皮书》)。《房地产蓝皮书》(Blue Book on Real Estate)指出，不断提高的城市化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力，这一点通过人口增长和移民对住房的需求、生活条件的改善和城市更新得到凸显。2019年，中国的城镇化率预计将比去年提高1个百分点以上。房地产市场仍有较大的发展空。《国家新型城镇化规划(2014-2020)》明确指出，到2020年，城镇化水平和质量将稳步提高，常住人口城镇化率达到60%左右，登记人口城镇化率达到45%左右，登记人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，实现城镇约1亿农业转移人口和其他常住人口的安置。2018年，中国大陆总人口为1.39538亿，其中城镇居民8，313万，比2017年底增加1，790万。城市人口占总人口的比例(城市化率)为59.58%，比2017年底增加1.06个百分点。登记人口城镇化率为43.37%，比去年底提高1.02个百分点。这一趋势将继续下去。
然而，无论是政策环境还是发展法律都不支持房地产繁荣。在2019年政府工作报告中，货币政策主要讨论如下:稳健的货币政策应适度收紧，广义货币M2的增长率和社会融资规模应与国内生产总值名义增长率相匹配，以更好地满足经济运行在合理范围内的需要。在实际实施中，不仅要控制货币总量，不要泛滥成灾，还要灵活运用各种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持合理充足的流动性，有效缓解实体经济尤其是民营小微企业融资难的问题，防范和化解金融风险。深化利率市场化改革，降低实际利率水平。
根据房地产蓝皮书，目前稳定的货币政策和适度紧缩的总体基调已经基本确定。未来，在稳健的货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向、持续时间等多个维度对经济进行有效的“滴灌”，进一步提高组合政策工具向市场的传导效率，防止“洪水泛滥”。尽管2019年存款准备金率仍有进一步下调的可能，但幅度和频率将低于2018年。一方面，由于经济仍面临下行压力，有必要增加金融支持，特别是在非信贷融资存在瓶颈的情况下，因此信贷更有可能得到适当加速。另一方面，经济需要通过降低存款准备金率适度增加市场流动性。但是，为了避免“洪水泛滥”，一旦市场流动性基本达到合理和充分的条件，存款准备金率将无法继续大幅下降。
在信贷逐步上行、财政支出增速回升、外汇略有下降的情况下，央行有针对性的调控政策将继续重点加强对实体经济的信贷支持。货币政策将继续保持目前的稳定基调，保持合理充足的宏观流动性。M2的增长率预计将在2019年逐渐回升。结构性去杠杆化的目标是大幅降低企业杠杆率，稳定家庭杠杆率。目前，市场信用水平的表现基本符合这一目标，居民的表现是中长期贷款同比增速基本稳定。抵押贷款比例从2018年底开始逐月下降至25.13%，在预判后期仍将小幅波动在较低水平。在企业方面，房地产企业融资环境明显“回暖”，尤其是国内债券发行稳步增加，同时融资成本也呈现小幅下降趋势。
房地产蓝皮书(Blue Book on Real Estate)认为，2019年空货币政策将继续放松，并逐渐收缩，这对房地产市场的刺激作用相对有限。此外，“住房不会被炒鱿鱼，因为城市会执行政策”的调控思路没有改变。预计2019年房地产市场销售将回落，投资增速将放缓，行业稳定调整趋势不会发生实质性变化。
没有必要过于悲观。抵押贷款的风险不会危及银行的基础。房地产蓝皮书(Blue Book of Real Estate)表示，个人住房贷款是调控房地产市场的重要手段，其趋势符合房地产市场的内在逻辑。就数量而言，个人住房贷款余额增长率保持稳定或略有下降。一方面，这是持续政策控制的结果。另一方面，现有的杠杆水平不支持这一增长，预计全年增长率不会超过20%。
就价格而言，二手房贷款利率将保持稳定，至多略有下降。这是因为“不投机炒房”的方向没有实质性改变。因此，抑制投资投机需求仍然是政策重点。第一次抵押贷款的利率将大幅下降，这是住房的一个更突出的住宅属性，也是对过去法规中“意外伤害”的修正。总体而言，受第一次抵押贷款利率下降的驱动，整个抵押贷款市场的利率将略有下降。
就风险而言，尽管贷款收入比、偿债比和贷款价值比等指标都在上升，但债务可持续性没有问题。一方面，这是由于过去杠杆率低，另一方面，由于房价大幅上涨，可承受的跌幅空相对较大。房地产蓝皮书(Blue Book on Real Estate)预测，只要监管政策保持一定程度的连续性，未来债务的上升将小于房价的上升，抵押贷款的风险在短期内不会对银行构成重大影响。
关于房地产调控政策的定位，《房地产蓝皮书》总结为三个字:稳定维持、分化和分权。2019年保持房地产市场健康稳定发展是重中之重。我们将继续保持监管政策的连续性和稳定性，加强房地产市场供求双向调节，改善住房供应结构，支持合理的自住需求，确保市场稳定。
房地产监管政策将会分裂。房地产市场经过这么多年的发展，不同城市之间有明显的分化趋势。中央政府提出实施以城市为基础的政策，实际上意味着不同的城市采取不同的政策，这意味着政策层面的差异也是大势所趋。对于那些压力较大的热点城市，将继续保持严格的控制政策。在防止房地产价格泡沫的同时，供应方的结构性改革将成为焦点。对于三线、四线城市来说，主要是要保持房地产市场的稳定，防止市场价格下跌过快。
2018年12月，中央经济工作会议用66个字对房地产市场进行了定位:“要建立房地产市场健康发展的长效机制，就要坚持房子是为了生活，而不是为了投机。通过城市政策和分类指导，强化市政府的主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”这意味着地方政府调控房地产市场的独立权力进一步扩大。如果说“一城一策”意味着中央政府已经定下基调，那么地方政府在房地产调控过程中提出的“一城一策”就体现了政策的灵活性。它强调“一城一策”，更加注重扩大地方政府在房地产调控中的主体责任和自主权。由于不同城市的房地产市场交易趋势、库存情况和房价情况不同，市政府根据实际情况制定政策，承担监管的主要责任。
「南翔」
