岁末年初，回望2022年，房地产行业走过了不平凡的一年。
这一年，千亿梯队企业数量断崖式下降，曾经高喊“千亿目标”口号的老面孔正在淡出行业视线；
这一年，很多在房地产行业打拼多年的企业老兵退居二线，推动房地产行业进入新时代；
今年，“保交楼、保民生、保稳定”成为行业主基调，也成为房企的归心标志。
为了稳定楼市，2022年从中央到地方频频释放积极信号。从支持需求到支持企业，政策不断加强，房地产市场有望继续向好。
上市公司研究所回顾了这一年房地产行业的热点，和大家一起回望即将到来的2022年。
千亿房企数量腰斩
2022年，百强房企销售额同比下降41.3%。据中指院统计，典型企业年均目标完成率为73.6%，比去年下降20个百分点。央企销售业绩突出。百强企业中，销售额正增长的只有12家，9家为中央国企，占比近八成。1亿房企数量减半。销售额突破1300亿的房地产企业，同比减少28家；超千亿元房企20家，同比减少21家，减少一半。
克而瑞研究中心数据显示，2022年仅有十余家上市房企公开披露年度销售目标，较上年40家左右的水平大幅下降。2022年，上市房企全年销售目标增速仅为2%，为近五年来最低。
老将退位
2022年10月，龙湖集团发布公告称，公司创始人吴亚军因年龄及身体原因，辞去龙湖集团执行董事及董事局主席职务，出任公司战略发展顾问。此后，马頔股份(行情600565，诊股)董事长罗韶颖、郑融集团创始人欧宗荣、大唐地产董事长吴迪等。超过50家房地产公司的董事长已经宣布离职。
某种程度上，这也意味着一个时代的结束，那个曾经高歌猛进，疯狂厮杀的时代结束了。一个新的时代开始了。房地产真的会回归居住本身。国有资产将在市场中发挥更多作用，房企将集体告别“开发商”的身份，成为运营商和服务商。
提振市场信心
随着市场销售量的下降，购买者的信心下降了。
中指院数据显示，2022年1-11月，重点百城新建商品住宅成交面积同比下降近四成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。据初步统计，2022年1-11月，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3027万平方米，同比下降36.8%。具体来看，上半年市场继续调整，重点百城商品住宅月均成交面积同比下降43.8%。5-6月疫情逐渐减弱，热点城市优化政策效果显现，市场边际表现修复。
在国家层面，12月15日，国家统计局公布的数据显示，今年1-11月，全国商品房销售面积约12.13亿平方米，同比下降23.3%。
据中指院统计，三季度，受季节性和部分城市“断供”项目增多影响，市场成交活跃度再度下降，重点城市商品房月均成交面积同比下降26.8%；10-11月，购房者购房情绪持续下降，重点城市成交面积环比下降10%左右，同比仍下降20%以上。单月连续18个月下跌，且
除了玉林，商丘、开封、连云港(行情601008)、南宁等地推出的“房屋换小麦”、“房屋换大蒜”、“本地猪购房”、“免费坐10年地铁”等活动也备受市民关注。然而，这一系列花里胡哨的促销手段并未能挽救跌入谷底的房地产市场。
花式拉动销售增长
在新房花式促销的同时，为激活二手房市场，自2022年8月以来，已有超过20个城市陆续宣布推出二手房“带抵押过户”交易模式，其中既有深、广、Xi、宁、苏锡常等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。
与此同时，去年出台二手房指导价的城市都进行了调整。比如7月，Xi安成为第一个明确取消二手房指导价的城市，合福等地纷纷效仿。
带押过户
江西景德镇恒大龙庭业主打响强制停贷第一枪后，国内多个烂尾项目和延迟交付的业主集体宣布强制停贷，涉及长沙、武汉、郑州、xi安、南昌、上海、重庆等多个城市。7月，多地出现期房停止交付导致的购房者集体“断供”现象，市场信心再次受挫，销售低迷。
“停贷潮”出现后，中央政府和地方政府大力推进“财产担保和交付”工作。目前，郑州、长沙、洛阳等地的“物业担保交付”工作已取得阶段性成果。
监管部门多次回应，高度重视。下半年，各部委20多次表态支持“保底交房”。高层会议定下基调后，地方政府加快落实相关措施和配套资金。据中指监测，超70个省市结合当地实际情况实质性推动了“楼宇保证交付”的实施。
保交楼
作为房地产市场的原点，在土地方面，2022年，由于22个城市中有很多城市尚未完成土地供应计划，一些城市制定了更加灵活的土地供应方式。
9月，长沙率先发布通知称，今后不再按年度分批推地，改为年度常态化持续更新推地，成为全国首个公开取消集中供地的城市。10月，江西省住建厅发布《玉林市关于加快人口进城若干政策措施的通知》，提出不断完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，争取将南昌从“集中供地”城市名单中转出。
为完成年度供地任务，无锡、北京、杭州等十余个城市已完成第四轮集中供地，南京等地进入第五轮供地。不仅如此，下半年，多个城市土地供应节奏加快。以武汉为例。12月8日，武汉发布今年第六批集中供地公告。
集中供地“三”变“多”
8月16日，全国首批保障性租赁房REITs正式发售，这标志着中国住房租赁行业“投资-整合-建设-管理-退出”闭环正式闭合。三只产品分别为华夏京保障房REIT、金钟厦安珠REIT、宏图深安珠REIT，公众投资者认购的全部超额认购份数均超过100倍。
12月8日，证监会副主席李超表示，下一步，证监会将扩大REITs试点范围，在REITS市场建设保障性租赁房板块，研究推动试点扩大到市场化的长期租赁住房和商业地产。
首批房地产REITS试点发售
2022年11月，监管层接连向房地产行业射出“三支箭”。“第一箭”支持房企信贷融资，稳定预期；“第二支箭”支持民营房企债券融资，稳定信贷；“第三阿罗
业内人士认为，房地产行业可以通过引活水入渠，加速新旧动能转换。告别粗放式发展，行业投资逻辑有望从“老三高”切换到“两低一专”，即从“高负债、高杠杆、高周转”切换到“低负债、低杠杆、专业化”。房地产行业有望迎来稳定健康发展的新格局。
三箭齐发
12月21日，官网，证监会发文指出，要大力支持房地产市场平稳发展，加大力度、加快速度，确保资本市场各项配套政策措施落地见效，助力房地产发展方式转变。落实已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”上市房企，允许房地产、建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。
房企借壳上市在2010年基本停止。2010年“国十条”等房地产调控政策发布后，房企a股IPO、借壳上市、再融资均受到不同程度的严格限制。
2022年11月，国家连续出台多项房地产市场扶持政策。“金融16条”从供需两端支持房地产，“三箭齐发”支持房企融资，缓解房企资金压力，为行业输送资金。
天风证券(行情601162，诊断)分析师表示，2023年的房地产政策将有两条底线，分别是“保障房产交付”的民生底线和“不走老路”的风险底线。在两条底线的约束下，明年房地产政策的重点将会落在供给侧的存量项目建设和优质主体的保障上，而需求侧的刺激将会是更加温和、精准的因城施策。房地产销售有望企稳，但很难出现反弹。
更重要的是，中央经济工作会议为2023年定下了基调：支持刚性和改善性住房需求，解决新市民和年轻人的住房问题，探索建设长租市场，促进房地产行业向新的发展模式平稳过渡。
