焦点财经讯1月5日，CICC发布《三轮土拍：市场延续低温，城投份额走高》报告。
CICC指出，到2022年底，22个试点城市基本完成2022年全部集中土地拍卖。总体来看，年底土地拍卖由于补拍，成交量高于第二轮，地块保持高质量，但市场温度依然较低。中央国企拿地份额增加，地方城投起到支撑作用。展望未来，我们预计行业的需求侧政策和其他宏观政策将进一步发力，在疫情消退后推动销售得到修复，推升市场；中长期继续看好全好房企在产业结构优化过程中财务稳健、优质土地储备、积极拿地的利益逻辑。
以下是报告全文：
尽管许多城市进行了多轮土地拍卖，但2022年22个城市的宅基地总成交量仍将下降40%。截至2022年底，年内除沈阳、长春外的20个试点城市三轮集中土拍全部结束，其中18个城市新增1至3轮补充土拍。在房地产下行周期的背景下，22个城市的宅地总量比2021年下降了33%，其中只有合肥上升(73%)，成都和杭州持平，厦门和无锡下降不到10%。宅地累计成交比2021年下降42%，仅合肥、宁波、无锡3个城市下降不到10%，郑州、重庆7个城市下降超过50%。从节奏上看，试点城市普遍采取“少量多次”供地的模式。官方前三轮供地都比2021年提前1-3个月，分别集中在2-3月、5-6月和8-9月。随后增加几轮补充土地拍卖，整体供应节奏更加统一。展望未来，考虑到2023年楼市将呈现缓慢复苏态势，我们预计土地市场热度将前低后高，推地节奏将集中在下半年。
受补充轮次的影响，年底土地拍卖量有所上升，地块的优质性延续了前两轮。为便于数据趋势分析，我们将对第三轮及补充轮土拍的结果进行汇总分析，以下简称“第三轮”[2]。受补充轮次影响，今年第三轮集中土地拍卖共推出698宗宅地，较第二轮上涨49%，成交6292万平方米，成交额7448亿元，较第二轮分别上涨49%和37%(剔除补充轮次后分别下跌6%和10%)。此轮土地拍卖延续了当年前两轮的高质量，对应成交地块周边商品房可比售价与第一、二轮持平并小幅下降3%，与去年三轮均价相比上涨24%。
三轮土地拍卖策略边际放松，但市场温度依然较低，拿地利润空间基本持平。此轮集中拿地基本延续了第二轮供地策略，呈现一定的边际放松。近四成城市土地拍卖规则较第二轮有所松动，包括取消“限价”(南京)，取消“最高竞价/首付比例/现房竞价”(武汉、合肥、福州、北京)，部分地块采用“最高竞价”(武汉)，降低保证金比例(青岛、北京)尽管地块质量较高，土地供应策略有所放松，但市场整体温度依然较低。与第二轮(4.5%和0.487)相比，最终成交溢价率降至2.4%和0.478，我们预估的土地拍卖静态净利率与第二轮相比基本持平，为8.7%。
在三轮集中土地拍卖中，地方国有企业土地购置份额创历史新高，非房企土地购置份额创历史新高
？按主营业务和销售规模：一方面，非房企拿地占比仍处于高位(成交面积和金额占比分别上升1ppt和2ppt至30%和23%)；另一方面，与第二轮相比，销售Top50的龙头房企拿地占比明显下降(拿地占比和金额分别下降23ppt和21ppt至19%和34%)，其中Top10、Top11-30和Top31-50房企拿地占比分别下降10ppt、8ppt和2ppt至19%、11%和3%。从龙头房企内部结构来看，本轮拿地金额排名前10的全国房企分别是中海、保利、建发、中建、华润、绿城、中交、滨江、万科、法华，其中绿城、中交、万科取代了第二轮的赵奢、越秀、中国金茂。除中交、法华、万科外的7家企业也是2022年拿地金额前10名。此外，本轮全国10强房企累计拿地金额1759亿元，占比较第二轮(37%)下降13个百分点至24%。
2022年土地市场成交量下跌超过30%，仅有少数核心城市边际溢价率小幅上涨。2022年300城宅地成交量同比下跌31%，其中土地拍卖集中的22个城市同比下跌42%，去年基数较低的非22城市同比跌幅为-25%；宅地成交金额同比下降31%，其中22城和非22城均同比下降31%，22城和非22城隐含均价同比分别上升20%(主要是土地区位和品质明显改善)和下降8%。同时，受补拍轮土拍影响，第三轮土拍有15个城市成交额高于第二轮，但只有北京、宁波、杭州溢价率高于第二轮(第三轮为6.9%、8.9%、5.7%，第二轮为5.9%、4.0%、5.2%)，反映其气温略有上升。其他城市基本持平或下降，其中福州、武汉、广州、天津、无锡、重庆、郑州溢价率为0%或接近0%，说明城投背景下底价成交普遍。
2022年三轮集中土拍综述
图表1:2022年22宗集中城市宅基地推出进度
资料来源：CICC研究部中国指数数据库。
注：1)数据时间截至2022年12月31日；2)浅粉色到黑色分别表示一轮到六轮。
图表2:2022年22个集中城市宅地成交进度
资料来源：CICC研究部中国指数数据库。
注：1)数据时间截至2022年12月31日；2)以2021年累计成交建筑面积为实际成交面积测算成交进度；3)宁波四轮土拍2023年1月12日开拍，北京、杭州五轮土拍2023年2月7日前开拍。
图表3:以往22个城市集中土拍综合指标对比
资料来源：中国指数数据库，市自律局，CICC研究部。
图表4:历次城市集中土地拍卖的拍卖方式和保证金比例
资料来源：中国指数数据库，市自律局，CICC研究部。
图表5:历次集中土地拍卖利润率估算
资料来源：CICC研究部中国指数数据库。
注：以上利润率是我们根据土拍成交数据计算出来的结果。
图表6:前集中土地拍卖企业的土地收购结构
资料来源：中国指数数据库、市自律局、企业信用信息公示系统、CICC研究部。
图表7:历次集中土地拍卖中不同所有制企业获得土地的平均地货比。
资料来源：中国指数数据库，市自律局，CICC研究部。
图表8:2022年三轮集中土地拍卖拿地金额最高的主要房企总拿地金额及结构
资料来源：中国指数数据库，市自律局，企业信用信息公示系统，研究部
资料来源：CICC研究部中国指数数据库。
评价
图表12:a股房地产公司历史资产净值折价水平和动态市盈率
来源：公司公告，Wind，CICC研究部
图表13:港股房地产公司的历史资产净值折价水平和动态市盈率
来源：公司公告，Wind，CICC研究部
