文/乐居财经徐淑敏
大雄(化名)是一家房地产公司的投资人，今年工作量减少了50%。他的房企从去年下半年开始就停止拿地了。去年年底架构调整，几乎所有投资部门都被裁撤，只留下几个人。
他们虽然关注各个城市的土地挂牌信息，但也只是关注而已。毕竟没有征地指标，工作内容更多的是处理手头的资产，疏通各方关系。
近期政策暖风频吹，“三支箭”同步发射，房企融资利好不断。大熊说，这些资金最终指向“保证大楼交付”。短时间内很难促进投资信心，也没有多余的资金。
但不可否认的是，市场确实在变。尤其是集中供地趋于常态化，各城市土地挂牌信息增多，这是一个比较明显的信号。
自去年2月启动“集中供地”以来，22个试点城市采取了全年三批拍卖的模式。如今土地流转不再局限于“三批”，趋于常态化。
无锡、苏州、徐州等城市已完成2022年第五批集中供地，南京、北京等城市也发布了第五批集中供地信息。连徐州、武汉都推出了第六批集中供地地块，速度极快。
被问及市场变化后工作是否会有起色，大熊只是叹了口气：“大概暂时不会再裁员了。扩地还是要慎重。”
从目前来看，各地的土地拍卖成交仍趋于低温，冷热分化较大。除了部分核心区的优质地块，大部分地块都是央企和城投出让的。此前，土地拍卖规则的放宽已经无法给市场带来变化，而“集中供地”规则的逐步放宽或许会带来一丝希望。
多轮“正常化”
变化是，今年以来，多地陆续调整供地节奏，土拍批次由3批调整为4批。九月是一个转折点。武汉首先宣布继续安排9月、10月、11月三批(第四批、第五批、第六批)集中供地，全年供地数量达到六批。
长沙更直接，成为首个跳出“集中供地”的试点城市，并宣布今后不再以年度批量推地，改为年度常态化、持续更新推地。
随后，南昌也表态退出“集中供地”。10月底，江西省住建厅发布通知称，将继续完善房地产政策，积极争取国家相关部委支持，争取将南昌从“集中供地”城市名单中转出。
这些通知引来诸多猜测，“集中供地”将逐步取消，回归常态化土地拍卖的节奏。
从落地来看，确实有这个趋势。截至目前，无锡、苏州、徐州等城市已完成2022年第五批集中供地，武汉、南京、北京等城市也发布了第五批集中供地信息。连徐州都推出了第六批集中供地地块，速度很快。
乐财经发现，这些急于推出五批、六批的城市，大多是前几年热度相对较高的城市，且以长三角地区为主，如苏州、徐州、无锡、南京等。但今年土地拍卖热度不够，普遍没有溢价。
苏州的急迫可以理解。作为新一线热点城市的代表，一直是开发商抢地的热点城市。然而，从今年的集中供地情况来看，前三批集中供地的平均溢价率仍能维持在3%左右，而到了第四批集中供地时，平均溢价率却有所下降
徐州也是同样的情况。今年前几批土地拍卖，溢价基本为零，每次拍卖只需要几分钟就能拍完。到第五批集中供地，仅用4分钟就快速卖出21宗宅地，仅老盐厂地块溢价0.32%，翠屏山VWO因无人出价而惨淡收场。
就连无锡接下来几批集中供地也没有回暖迹象。第五批集中供地不实行预申请制度，土地直接挂牌出让，导致不确定性较大。最后14宗住宅用地(含2宗销售订单)全部以底价成交，合计224亿元。
南京也在不断调整土拍规则，适当降低门槛。第三批集中供地，征地前和征地过程中的规则基本不变，但征地后不设置商品房毛坯限价，放宽了商品房限价。
但是，热度还是升不起来。南京第四批集中供地，凉意明显。计划在第五批集中供地中发力，供应规模大幅增加，但均为低价地块。第五批供地预计推出15宗地块，总建筑规模约91.78万平方米，初始总价仅56亿元。
武汉第五批集中供地，10宗地块在拍出前一晚延迟拍卖。最终，12月8日，武汉市第五批集中供地首场拍卖举行，仅4宗住宅用地以底价成交，吸金24亿元。
与其他城市不同的是，北京第四轮集中供地呈现升温趋势。据克尔分析，北京此轮土地拍卖整体溢价率不仅是今年以来最高的，也是第四轮集中供地整体溢价率最高的城市。
主要原因是北京此轮土地拍卖限制减少，兼顾刚性和改善性住房需求。大部分项目不设置“90/70”类型的限制要求，符合多元化的市场需求。另外，剧情本身的价值已经足够，热度上升只是时间问题。
这可能是“几次”供地的目的，吸引更多房企以更符合市场的方式继续投资，为土地市场注入信心。
困境
即使放松“集中供地”的要求，短时间内能够恢复的城市也不多。只有杭州、北京等热点城市还能保持热度。但无论热度是否上升，这些城市都需要尽快推出土地，完成供地计划，补充财政。
数据显示，2021年，北京、南京、武汉、苏州等城市土地出让收入(商业用地)位列全国十大城市，基本超过1400亿元。可以说对土地财政的依赖是不小的。
相比之下，去年苏州三轮集中供地成交金额达到1113亿元，而今年五轮集中供地下来只有943亿元。而在北京，今年四轮集中供地超过1615亿元，仍低于去年三轮集中供地成交额1905亿元。
土地拍卖市场热度降低，年度供地计划难以完成。机构数据显示，截至2022年11月24日，22个城市计划供应商品住宅用地12875公顷，实际供地面积7135公顷。土地供应计划完成率仅为55%。
房企拿地积极性低，无法真正让市场回暖。业内表示，近期确实有政策鼓励和支持企业拿地。除了融资渠道的放宽，还有“集中供地”的放宽。但是，房企拿地是要挣钱的。现在房子卖不出去，房企很难还钱。根本没有钱收购土地。这是痛点。
问题又回到房企自身。从去年开始，很多房企都明确表示，
所以可以看出，今年在城市拿地的房企，大部分都是中央国企或者地方城投公司，而且都是以背水一战为目的出现的。数据显示，截至今年7月，22个城市城投公司集中供地拿地金额近9000亿元，占总量的28%，拿地数量超过1000宗，占总量的38%。
下半年，财政部出台了限制城投平台大规模拿地的政策，但政策效应传导尚需时日。地方投资平台还在拿地，比如无锡第五批集中供地。城投公司拿地比例实际上超过80%，是一个很高的比例。
这样的局面显然是不可持续的。地方投资的财政资金有限，加上项目运作能力有限，也可能对未来楼市发展产生一定的负面影响。
另一方面，楼市放松政策不断释放，放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、住房补贴等政策频出。土地市场放松是自然的。
“城市”在某种程度上决定了楼市的未来走向。专注于土地供应的节奏，寻求温度的回归，只是为了改变购房者对楼市预期的看法。
弹性“风向标”
自去年2月启动“集中供地”以来，22个试点城市开启了全年三批拍卖的模式。土地拍卖市场仅在去年第一批集中供地时出现“高烧”。此后，随着房企融资受阻，流动性压力骤增，土地市场明显降温，底价成交，流拍频繁。
2021年第一批集中供地时，甚至频频出现房企披着多件马甲抢地的现象，可见热度之高。当时22个城市第一批集中供地，土地出让金合计10705亿元，综合溢价率高达15%，与随后的土地拍卖形成鲜明对比。
2021年第二批集中供地，22个城市土地出让金总额仅为6441亿元，综合溢价率降至4%。市场的降温与房企融资困难有关，正是那个时候行业进入下行周期。
此后的2021年，第三批集中供地，多个城市对土地拍卖规则进行了一些调整和优化，放宽了对竞买资格、地块起拍价、土地款缴纳期限等方面的要求，以期恢复市场。当时无锡、苏州等城市下调保证金比例，杭州、苏州等城市放宽土地出让金缴纳条件，允许开发商“分期缴纳”。
这些方法在一定程度上缓解了房企投资的资金压力，但无法解决根本问题，土地拍卖市场依然处于冷清状态。
集中供地的初衷是让土地市场回归正常，抑制地价虚高的现象，进而平抑房价。现在全球大部分土地市场都是底价出让，只有少数优质地块有溢价。未来房价水平趋于稳定，目的基本达到。
目前急需解决的问题是，房企拿地积极性高，看不到更多的利润空间，投资热情消退。因此，适时放松“集中供地”，灵活调整，可以促进市场的良性发展。
此前，土地拍卖规则的放松已经无法带来市场的变化，“集中供地”的逐步放松或许会带来一丝希望。这意味着未来房价涨幅有望改善，购房者的信心会增强，房企也会有投资的动力。
虽然目前的销售情况仍然不容乐观，而且市场信心也没有真正建立起来
