6月7日，惠誉国际评级公司授予建业房地产有限公司(00832.HK)一个“BB-”评级，以表彰其拟发行的先进美元债券。
上述票据评级与建业房地产的高级无担保评级一致，因为该票据构成建业房地产的直接、无条件、无担保和非次级债务。
建业地产作为河南省领先的房地产开发商和健康的杠杆率为其评级提供了支持。然而，与评级较高的同行相比，建业地产的区域多元化程度仍然较低，利润率较低，限制了其评级在当前水平。
主要评级驱动因素
河南省业务强劲:建业地产在河南省的市场份额从2018年的9%上升至2019年的11.2%，仍然是该省最大的开发商。建业地产在河南开发住宅地产已经超过28年，其项目覆盖了河南省的18个地级市。建业地产2019年平均售价为每平方米7811元，低于同行业平均售价11000元。这反映出建业地产的产品种类繁多，项目布局在较小的城市。
与市场同步增长:2019年，建业地产合同销售总额为718亿元，同比增长34%。这是由于河南省低线城市对公司销售的贡献增加。建业地产计划到2020年将其年合同销售额提高到800亿元，这将得到该省强劲需求的支持。
征地增加:2019年，建设房地产征地权益总建筑面积1300万平方米，征地支出227亿元。土地收购支出/合同销售价值为2018年的0.32倍。管理层估计，2020年的征地支出将达到200亿元，相当于其合同销售收入的0.33倍。
杠杆率下降:由于应付账款增加，建筑房地产杠杆率(以净负债/调整后存货衡量，包括对合资企业和合资企业的担保)从2018年的43.2%下降至2019年的17.2%。惠誉预计，该公司将保持土地收购的灵活性，因为其土地储备足以支持未来4至5年的发展需求。
稳定的毛利率:惠誉预计，由于2018年高利润项目的确认，建业地产的毛利率将从2018年的34.4%收窄至26%，2020年将稳定在23%-25%。
关联方担保:2019年12月，建业地产向河南宏道提供了为期两年的银行贷款担保，贷款金额为5亿元。河南宏道由建业地产董事长(也是其最大股东)控股，其子公司为建业地产供应商。建业地产表示，公司不会向专注于非房地产开发的关联方提供额外担保。如果关联交易和贷款担保增加，惠誉将考虑采取负面评级行动。
评级推导摘要
2019年，建业地产的合同销售总额为718亿元，相当于“BB级同行，如禹州房地产有限公司”(01628。香港b股稳定)和和晶泰富集团控股有限公司(01813。香港，B-稳定)。
建业地产的杠杆率比“BB”评级同行低20%-45%，2019年的改善是由应付账款的增加推动的。
建业地产的息税折旧及摊销前利润利润率从2018年的22%降至2019年的16%，低于“B-B”评级同行的18%-25%水平。
建业地产的评级比龙光房地产控股有限公司(03380)低一级。香港，BB，稳定)，龙光房地产有较高的股权合同销售额和利润率。龙光房地产的业务主要集中在大湾区，但在过去的12-24个月里，公司将业务拓展到长三角、新加波等地区后，集中度风险有所降低。惠誉预计，从2020年到2021年，大湾区对龙光房地产销售的贡献将降至50%左右。相比之下，建业地产的所有销售都来自河南省。
