意见房地产网陈凯的辞职将中南地产第二代总裁陈雨涵推到了风口浪尖。也许在未来，陈雨涵和他的父亲陈锦石会有越来越多的机会同时出现在聚光灯下。
三年前，陈雨涵放弃了中南地产董事长戴国忠；明星职业经理光环笼罩下的陈凯，三年后又回到了董事长的位置，并在幕后成长。由此可见，陈锦石对将中南地产业务交给女儿更有信心。
中南官方网站显示，年仅35岁的陈雨涵不仅是中南控股集团的副董事长，还是上市公司中南建设的董事兼副总经理。目前，陈雨涵还是中南地产的董事长兼总裁，掌管着资产1亿元的房地产业务平台。
近年来，无论以何种身份，陈玉蟾都频繁出现在媒体上，并在市场前发表演讲。陈锦石似乎故意看重他的独生女陈玉蟾，并把她推向公众。据报道，陈雨涵最近还和他的父亲一起出席了在中南建设召开的投资者交流会。
一位不愿透露姓名的投资者告诉视点房地产新媒体，格蕾丝(英文名陈郁)在昨天(4月28日)举行的中南建设投资者会议上介绍了中南地区的许多未来发展，陈锦石也支持她并为她代言。
& ldquo用她父亲的话来说。我相信，这个年轻的团队将有更强、更成熟的能力来经营公司，在以陈雨涵为首的团队的领导下，这个企业会做得越来越好。\u\u\u。& rdquo上述投资者表示，陈锦石使用了几种& ldquo越来越多。描述一下。
2019年，中国中部和南部的房地产销售规模将接近2000亿元。与同梯队的住宅企业相比，中南地区与徐汇、绿城、金地的差距也在逐步缩小，暂时稳坐住宅企业前20名的位置。
中南建设在其年度报告中透露，房地产业务将在2020年增长15%。根据上述投资者的消息来源，中南建设2020年的销售目标是2300亿元，这将与徐汇相比，甚至比金科今年的目标高出100亿元。
利润困难
4月28日凌晨，中南建设发布了过去一年的业绩报告。2019年，中南建设实现营业收入718.3亿元，上市公司股东应占净利润41.6亿元，不含非盈利净利润35.1亿元，同比分别增长79.1%、89.8%和114.56%，基本每股收益1.12元，同比增长88.6%。
就收入而言，中国中部和南部的房地产和建筑正在逐步形成& ldquo七点和三点。形势。2019年，中南建筑房地产收入515.9亿元，建筑业务收入221.8亿元，同比分别增长85.2%和45.5%，分别占总收入的68%和29%，酒店及其他业务收入20.7亿元。
中南建设表示，收入大幅增长主要是因为公司快速增长的房地产销售资源已经进入结算阶段，建筑业务完成量有所增加。
然而，在这些正增长数字的背后，仍然没有办法掩盖中南建设遗留下来的问题。其中一个短板是投资者非常重视的利润指标，较低的净利润率和不断下降的毛利率。
根据中南建设统计，由于本期合并范围内历史项目的结算，综合毛利率为16.7%，同比下降2.81个百分点。中南建设运营利率为8.78%，同比增长0.91个百分点，股权净利润为5.8%，同比增长0.33个百分点。
其中，中南地区房地产业毛利率为17.93%，同比下降2.3个百分点，低于行业平均毛利率。在同等级房地产企业的毛利率中，徐汇为30%，金科为28.84%，绿城为25.4%。
此外，2019年中南建设新中标项目合同总额预计为277.8亿元，同比下降24%。然而，就建筑业务的毛利率而言，受已完成项目结构的影响，中南建筑的毛利率仅为9.01%，同比下降2.58个百分点。
事实上，房地产已经从过去的高营业额和高利润逐渐改变。随着政策的收紧和经济环境的变化，住宅企业的盈利能力面临下行压力。就连领先的房地产企业万科和恒大也难以回避这一现实。
目前，中南建设的毛利率和净利润水平相对较低，这可能揭示了过去发展的原因。历史项目的低利润和高融资成本也会影响产品在成本控制方面的溢价能力。
第二，中南部非洲的发展战略是短期、快速和高周转率，利润不会有特别高的溢价。今年的创收项目基本上是2017年或更早的项目。随着去年土地收购项目的增加，未来净利润仍有一定的想象空间。
然而，在运营成本控制方面，中南公司在过去的一年里付出了不小的努力。三项费用。成本率有所下降，但在未来一年可能需要更多的努力。
其中，中南建设2019年销售成本率为2.04%，但销售成本同比增长50%以上，管理费同比增长4.48%，管理成本同比增长30%以上，达到32.16亿元。此外，财政支出增幅最大，为6.75亿元，增幅为62.33%。
此外，在整个2019年，中南建设净资产收益率表现良好，较2018年上升8.29个百分点，至21.58%。每支付10股股息至2.8元，预期支付金额为归属于母亲的净利润的25.31%。
报告期末，中南建设合并报表中的应收未收账款和应收已销账款为1233.6亿元，比2018年末增加12%。该部分的毛利率水平可能高于2019年的结算资源。
至于中南建设在资本市场的表现和公司的估值，陈锦石董事长的看法被低估了。中国东部一家行业证券公司的分析师透露，中国建设银行目前对回购股票持谨慎态度。公司秘书梁杰认为，公司在现阶段仍需要积累净资产，优化资产负债表。
& ldquo如果很难创造的净利润被用来回购股份，然后注销，这可能对公司的长期发展不利。& rdquo该分析师引用了中南建筑管理公司的一份声明。
土壤储存和城市之间
跨境房地产建设始于江苏南通中南部，现已被认定为国家房地产企业。它已进入107个城市，主要在长江三角洲和山东，以及在珠江三角洲，京津冀和中西部地区的项目。
用于中南地区的房地产业务建设& ldquo插入红旗& rdquo这种讨论其实并不新鲜。对于中南地区的建设来说，将过去获得的土壤储量转化为& ldquo面包。增加现有城市房地产项目的份额，增加单个城市的产出，深度开发市场。
2019年，中南建筑销售额1960.5亿元，合同销售面积1547万平方米，同比分别增长33.7%和34.6%。平均销售价格为12.725元/平方米，与去年基本持平。一线和二线城市的销售额占45%。
在进入内地的107个城市中，只有南通、宁波和苏州三个城市的销售额达到100亿元，而南通去年的签约额超过300亿元，达到302.67亿元。此外，4个城市(不包括销售额超过100亿元的城市)签约销售额超过50亿元。
值得一提的是，在中南建设的报表中，房地产业务销售额的平均股权比例约为63%。据透露，在中南建设去年实现的销售中，非合并部分对应的销售合同约为1050-1100亿，实际合并范围甚至小于此值。
据与会投资者介绍，中南建筑市场尚未整合的项目利润仍然不错，未来整体股权比例约为65%。之后，在实际交易和合并之间，将进行更多的合并选择，合并更多的项目。
根据年度报告，中南建设去年新增78个项目，总规划建筑面积约989万平方米，进入济南、厦门等6个城市。此外，2019年新增建筑面积1406万平方米，竣工面积946万平方米。
截至2019年底，中南地区共有372个建设项目，总建筑面积3078万平方米，总规划建筑面积1148万平方米。在未来可完成的4226万平方米项目资源中，一线和二线城市占36%，三线和四线城市占64%。
据之前的投资者称，尽管中国中部和南部的建设用地储备较弱，但其目标并非绝对高的土地储备。第一行、第二行和第三行之间的比例仍然是第四行和第五行。今年，用于股权的土地数量估计为600亿元。
此外，除了招标和拍卖之外，通过收购和收购获得土地也是中国中部和南部建设获得土地和储存的重要手段。去年，中国中部和南部在2017年对济宁三线城市的老年人购买力平价项目进行测试后，通过收购收购收购了一家合资企业。
今年，来自西南产权交易所的信息显示，中南建设通过收购成都南部的一家公司，在成都新津花园镇收购了一个104亩的商住TOD项目地块，并于2020年2月21日完成股权变更。
中南建筑表示，从项目收购到销售的平均周期应该保持在7到8个月。积极快速扭转局面，不断完善长三角、珠三角等核心城市布局，适度提高一线、二线城市资源比重，控制中小城市单个项目规模。
至于大海湾地区的发展，从目前来看，我国中部和南部建设的发展进程相对缓慢，但提到大海湾地区并不是第一次。早些时候，在中国中部和南部的年会上，陈雨涵表达了突破广东市场的决心。
据报道，目前在中国中部和南部有一些深耕项目，这是长期考虑，一些高概率事件将转移出今年或明年。然而，整体业务主要是长期项目和短期项目的组合。例如，深圳可能依赖城市的深耕工程，而惠州或东莞可能安排短期项目。
根据年报披露的数据，在广东地区的城市中，只有惠州、揭阳和梅州拥有2019年的销售能力，销售面积为102400平方米，销售额仅为11.42亿元。
债务削减目标
作为资本密集型行业，房地产企业的融资和现金流变化一直是市场关注的焦点，也是投资者在业绩报告中关注的焦点。
截至2019年末，中南建设负债总额2637.5亿元，同比增长22.1%；计息负债699.2亿元，同比增长20.67%，同比增长119.8亿元。一年内到期的短期贷款和非流动负债的计息负债为235.6亿元，占计息负债总额的33.7%。
就现金与计息负债比率而言，中南建筑公司2019年末现金余额为254.1亿元，同比增长24.5%。现金余额基本上可以支付一年内到期的短期贷款和非流动负债。
就负债类型而言，截至2019年，中南建设银行贷款占总负债的55%，非银行金融机构贷款占27%，债券占18%。从长期和短期结构来看，长期贷款占51%，短期贷款、一年内到期的非流动负债和应付债券分别占18%、16%和15%。
此外，中南建筑公司在减少债务方面取得了初步成果。2019年底，净负债率为165.96%，比上年下降25.56个百分点。净负债率仍有下降的空间。此外，资产负债率为90.77%，同比下降0.92个百分点。
据透露，中南建设预计今年将资产负债率降至88%以下，长期目标是降至80%以下。此外，净负债率的短期目标是在150%以内，中期目标是在110%以内。
同期，中南地区建设和经营活动净现金流量为81.96亿元，同比下降57.82%；投资活动净现金流量为-133.81亿元，同比下降5.78%；筹资活动净现金流量为80.59亿元，同比上升299.36%。
2019年，随着业务规模的扩大和土地购买支出的增加，中南地区建设期的经营现金流出增长率将会扩大，而投资支付现金的双增长将导致投资活动的净现金流量保持为负。
此外，在过去的一年里，中南建设一直在积极融资。为筹集资金，中南建设通过举借和发行债券筹集资金593.99亿元，同比分别增长37.46%和115.9%，偿债支出472.06亿元，同比增长31.24%。与其他融资活动相关的现金支付略有减少。
& ldquo无论多少年，中南建设2019年底的加权平均融资成本实际上在8.2%至8.3%之间。然而，从今年新增加的债务来看，利率有下降的趋势。& rdquo业内人士向新媒体透露了对房地产的看法。
今年3月7日，中南建设宣布2020年完成公司债券(一期)(防疫债券)发行，实际发行规模17亿元，其中一类发行8亿元，年利率6.8%。品种2的名义利率为7.4%/年，规模为9亿元。
据数据显示，在中南建设发行的公司债券中，2021年到期的公司债券余额为33.87亿元，利率为7.6%-7.8%。2022年到期余额10亿元，利率7.5%，2023年到期余额21.8亿元，平均利率7.7%。
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