随着房地产行业的建设，另一家河南房地产公司正商实业也敲定了业绩发布会的时间安排。4月3日上午，正商集团资本安全部总经理张勇、正商实业财务总监兼公司秘书郭白成出席会议。
与其他企业相比，正尚的新闻发布会阵容略显简单，但这丝毫不影响互动的氛围。& ldquo2019年的业绩是集团自2015年从事房地产业务以来的第一张也是最亮的成绩单。& rdquo在演出介绍中，郭白城用略带兴奋的语气说道。
正商实业前身为恒辉企业。2015年，正商集团在首次公开募股失败后，通过收购恒辉企业完成了曲线上市。
上市后，恒辉公司更名为郑恒国际。与此同时，正商集团将资产陆续注入该上市平台。然而，在过去的几年里，这家公司的发展并不缓慢。
2019年7月，郑恒国际正式更名为正商实业。同时，这个河南& ldquo小型住宅企业。我们开始加快土地收购和融资，逐步走上大规模开发的主渠道。
财务业绩显示，2019年，正商实业实现利润约88.87亿元，较2018年增长约1378%，归属于公司所有者的利润约11.52亿元，较2018年增长约3742%。
与此同时，正商实业有限公司的毛利率下降，债务成为人们关注的话题。
业绩:收入增长13倍，毛利率减半
& ldquo在2019年的88亿英镑收入中，87亿英镑来自房地产开发。& rdquo
据报道，房地产销售仍然是商业企业收入的主要来源。2019年，正商实业实现收入88.87亿元，其中公司在华销售收入87.96亿元，占总收入的98.98%。
此外，公司在美国的物业管理服务收入为4325.2万元，酒店业务收入为307.7万元，其他收入为4489.1万元。
与去年同期相比，2019年，正商实业的收入增长了1378%，而其房产销售收入增长了1585.06%。
郭百成表示，业绩增长主要是由于2019年销售结转的增加。他介绍说，在过去的一年里，正商实业在郑州共承接了四个住宅项目，其中一个是高端项目，三个是普通重点项目。
& rdquo本集团结转的物业销售面积增加了近12倍，从2018年的43，000平方米增加至2019年的540，000平方米，推动我们的整体结转收入增加了13倍。& rdquo张勇补充道。
成功被发扬光大，失败被发扬光大。基于结转收入的增加，正商工业实现了规模的飞跃，但由于结转项目的变化，正商的毛利率几乎减半。
数据显示，2019年，正商实业实现净利润22.87亿元，同比增长约731%，净利润25.73%，同比下降20个百分点，同比下降45.74%。
事实上，早在几年前，正商实业的毛利率就已经呈现出下降趋势。2015年正商实业借壳上市时，毛利率达到67.87%，2016年达到最高值77.11%。在接下来的三年里，正商的毛利率达到顶峰后又回落，分别为33.42%、45.74%和25.73%。
作为回应，正商实业的管理层表示，在2017年和2018年，该公司有两个主要项目正在结转，其中一个是商业项目，另一个是基于停车位的项目。& ldquo总的来说，商业和停车空间的毛利率高于住宅建筑，因此总体毛利率在2018年达到40%以上较为正常，2019年住宅项目较多，可比性较低。& rdquo
张勇还表示，25%的毛利率是该行业的平均水平。
根据房地产新媒体的意见，2019年，建业地产整体毛利率为26.02%，碧桂园为26.06%，万科为36.25%，恒大为27.84%，相当于正商实业的德信中国为32.16%，宝龙地产为36.41%。
& ldquo为了维持账户资金的回报和销售，公司没有设定更激进的销售价格，因此2019年的毛利率与行业水平相当。& rdquo张勇提到，郑商实业在郑州的地方项目大多是旧房改造项目。旧改造项目的成本相对较低，已售出且未来未完成的毛利率约为28%。
& ldquo项目结转后，公司的整体毛利率将缓慢上升。& rdquo
债务:75亿元无息贷款
规模的扩大离不开土壤储存的支持。在2018年的一次大规模土地收购后，正商实业在2019年明显放缓了步伐。
据悉，2018年，正商实业通过收购、招标、拍卖、挂牌等方式收购了51块土地，总用地面积约为231万平方米，土地储备总建筑面积约为489万平方米。2019年，该公司以38亿元购买了10块土地，总建筑面积为113万平方米，平均成本为2900元/平方米。
截至目前，正商实业的土地总储备已达954万平方米，其中73%位于郑州，少量位于武汉和北京。
& ldquo2019年公司将在一定程度上减少土地支出。2020年，我们希望这一支出将恢复到2018年的水平。& rdquo张勇表示，在新的一年里，正商实业计划投资140亿元收购土地，其中50%-60%将用于旧土地收购，其余用于拍卖。就区域布局而言，重点仍在郑州及其周边城市，一线和二线城市将增加住宅开发。
正商实业之所以不得不通过旧的改革和招标继续接受仓储，是因为其土地仓储有些捉襟见肘。
穆迪此前曾发布报告称，正商集团的土地储备规模只能支撑其不到两年的开发和销售。为了支持业务增长，该公司将不得不在未来6-12个月加快土地收购。
会前两天，正商实业宣布以23.68亿元收购其母公司郑州和洛阳项目公司。该公司表示，此次收购将有利于该公司将其业务拓展至河南省和中国其他一线和二线城市的战略。
对此，张勇还表示，根据借壳的相关规定，正商集团不能一次性注入全部房地产资产。近年来，正商集团一直在逐步注入资产。与此同时，正商实业将接收一些高质量的项目，这些项目可以随后被收购，并有较好的利润率，分批进入上市系统。
随着土地收购和收购的增加，正商实业近年来对债务融资的需求也有所增加。
数据显示，2019年，正商实业总资产为519.42亿元，总负债为482.05亿元，资产负债率为92.81%。同期，公司短期负债144.51亿元，同比增长295%，长期负债132.82亿元，同比增长51.92%。
在贷款方面，该公司2019年的总借款为286.8亿元，同比增长11.38%。其中，关联公司贷款74.9亿元，较2018年的12.8亿元增长485.16%。
值得一提的是，关联公司贷款2018年只需支付64.6万元利息，2019年只需支付0元利息。
毫无疑问，这笔无息贷款补充了正商实业的腰包，但这笔无息贷款并不能显著降低正商实业的融资成本。数据显示，2019年，正商实业向银行和其他贷款的借款成本在4.568%至12.80%之间，而2018年为4.35%至8.50%。
& ldquo该公司认为，债务的增加是支持公司发展的合理必要条件。·张勇表示，2019年融资成本较2018年略有上升，一方面是因为国内融资供应面相对紧张，因此公司寻求国内贷款时银行利率上升；另一方面，为了实现长期发展，公司在2019年开放了一些海外美元债务项目。美元债务的利率在12%-13%之间，这也在一定程度上提高了平均融资成本。
