10月22日上午，连云港市中级人民法院就“二手房”销售中介合同纠纷举行新闻发布会，向社会公布了8起典型案例。
新闻发布会上介绍，自2015年以来，连云港市两级法院共受理了400起涉及二手房销售的中介合同纠纷。其中，19项在2016年被接受，108项在2017年被接受。2018年接受了163起案件；从2019年1月至9月，两个法院已经受理了100起此类案件。
其中，连云港市“二手房”的成交量逐年增加，高质量校区的热门建筑更难找到。在买卖“二手房”的过程中，买卖双方往往委托房地产经纪公司为其提供中介服务，并代其办理交易手续。随着“二手房”交易活动的日益增多，相应的涉及“二手房”中介交易的诉讼案件也在逐年增加。
目前，房地产经纪公司是大多数“二手房”销售中介合同案件的原告，占74%。恶意拖欠或拒绝支付中介费用现象突出，表明中介合同双方作为市场主体，仍然缺乏诚信意识。同时，连云港房地产经纪业的发展还不够。经纪机构和员工需要在专业化、标准化和团队建设方面得到加强。
“二手房”销售中介合同纠纷8典型案例
(一)提供虚假房屋损失，中介承担巨额赔偿
基本情况:中介公司的一名工作人员通过互联网发布了一份房屋信息。如果陈某想买房子，他就联系了中介公司的工作人员。中介公司给陈某看房子后，陈某答应付给中介公司几元佣金。陈某与外界人士周某签订房屋销售合同后，中介公司盖章确认合同经纪人。合同签订后，陈某只向周某支付了10万元定金，其中周某将5000元转入中介公司账户。第二天，中介公司去房管局查看房产信息，当得知上述房产是假的，便报警并告诉陈某。陈某立即报警，公安机关立案调查。此后，陈某要求中介公司赔偿损失，但失败了，并向法院起诉。
审判结果:一家中介公司赔偿买方陈某损失10万元。
法官分析:作为一家专业的房地产经纪机构，中介公司应保证交易房屋的真实性，认真、妥善维护客户的合法权益，否则应对自身的过错行为承担相应的民事责任。在这种情况下，中介公司甲将自己列为房地产销售合同的经纪人，导致陈某与周某签订了房地产销售合同，陈某与中介公司建立了中介合同关系。中介公司应核实周提供的虚假房屋供应，但中介公司未能履行相关义务。未能明确核实房屋产权真实性的重要事实，犯了明显错误，给陈某造成了经济损失。因此，它应承担赔偿陈某购房损失10万元的法律责任。
(2)如果中间贷款承诺没有履行，谁将支付逾期的违约赔偿金？
基本情况是:王想买刘的房地产，所以他向一家中介公司询问了购买情况。王某担心个人信用调查，多次咨询中介公司是否可以申请购房贷款，并将个人信用调查相关材料交给中介公司。一家中介公司经过多次检查，明确告诉王某，他可以成功办理相关购房贷款。后来，王与刘和一家中介公司签订了房屋销售合同和中介服务合同，同意中介公司代表他们办理贷款事宜。协议签订后，王某向一家中介公司支付了15，000元的中介费，向卖方支付了50，000元的定金。由于王的信用调查问题，他无法申请购房贷款。三方有争议，谈判失败了。王向法院起诉。
审判结果:经调解，中介公司赔偿王某50，500元。
法官分析:根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，中介也应对其过失和违约负责，然后赔偿客户的损失。在本案中，王某在确认购房案件涉及的房屋并签订中介服务合同之前，已经向中介公司a提交了个人信用信息，并多次就是否办理购房贷款向中介公司a咨询，并给出了风险提示。王某在了解情况和信任一家中介公司的基础上签署了合同，当时一家中介公司在调查后明确告诉他，他可以成功办理购房贷款。显然，银行购房贷款能否顺利办理是王某是否同意签订上述合同的一个非常重要的考虑因素。然而，中介公司a既没有提供足够的证据证明其已经履行了积极调查的义务，也没有明确表示其可能无法办理购房贷款的风险，而是明确告知王某，经核实他可以办理购房贷款。这一疏忽行为导致客户王作出虚假陈述，即中介公司a应对王支付的保证金和佣金的损失负责。由于王某也有一定的义务审查和关注他能否办理购房银行贷款，法院根据公平、诚信的原则主持双方达成上述调解协议。
(三)中介机构未如实告知义务的，买方可以拒绝支付中介费用
基本情况:中介公司a与王某和外人张某签订合同，由王某以张某的名义购买一套房屋。中介公司a提供中介服务，检查当事人的资格和房屋信息。本合同签订后，出卖人尚未取得所涉房屋的权属证书，因此买卖双方签订补充协议，推迟办理房屋买卖交易的过户手续。王某和张某的房屋销售合同被解除后，王某也没有支付中介费用，一家中介公司向法院起诉，要求王某支付佣金。
审判结果:驳回一家中介公司的诉讼请求。
法官分析:在实践中中介公司促成的二手房买卖交易过程中，三方签订了《房屋买卖中介合同》。本合同实际上包含三种合同关系，即买卖双方的房屋买卖合同关系和中介公司与买卖双方分别形成的两种中介合同关系。因此，三方应根据合同履行各自的义务。这是这种情况。根据合同，中介公司负责“检查买卖双方资格的合法性和房地产产权信息；为向买方准确传达或报告卖方的真实意图，卖方应检查其是否持有房产证，并根据合同通知买方。虽然买卖双方在后期达成了补充协议，但中介公司在签订三方协议时并未告知买方本案所涉房屋的产权证尚未办理，也未履行中介如实告知的义务，因此中介公司不能主张中介费用。
(四)房屋销售中介服务有缺陷的，应当退还中介费用
基本情况:王某与一家中介公司签订了独家销售委托协议。经过一家中介公司的宣传，汪洋和杨丹签订了房屋销售协议。在协议执行过程中，双方发生了纠纷，因为该房屋已经以王某的名义签署，不能按原计划“更名”。张某向法院提起诉讼，王某也提起反诉。法院决定解除双方的购房合同，王返还了张某3万元定金。王随后向法院上诉，要求中介公司甲返还中介费用，并赔偿与张某的诉讼及本案诉讼中发生的损失，如案件受理费和诉讼费。
审判结果:自判决之日起10日内，一家中介公司将退还王11300元的住院费。王的其他主张被驳回。
法官分析:在房屋买卖中介活动中，中介公司作为专业中介机构，应当承担照顾符合专业主体要求的委托事项和中介服务的责任，并注意审查核实与房屋产权相关的重要信息以及房屋是否具备买卖条件。在这种情况下，中介公司应及时核实所涉房屋是否具备更名等条件。即使代理公司甲在与王签订《房屋独家销售委托协议》之前已经核实了涉案房屋未在网上签约，并有条件更名，也应在督促王签订与张杨涉案房屋销售合同之前再次核实情况。由于没有明确核实，所涉房屋的销售合同即使签订也无法客观履行。代理公司甲提供的中介服务存在重大缺陷，已经收取的中介费用应予退还。但是，中介公司a没有故意隐瞒与合同订立有关的重要事实或提供虚假信息。中介公司a对王某造成的任何其他损失概不负责。
(5)买卖双方进行私下交易是不可取的，但仍需支付中介费用。
本案基本事实:王某、张某与一家中介公司签订了房屋中介销售合同。合同规定，王某将购买张某的一套住房，中介公司将提供中介服务，办理贷款和房屋所有权转移。同一天，王某和张某分别与一家中介公司签署了佣金确认书。王某、张某签订合同后没有办理中介公司房屋转让手续。一家中介公司要求王某和张某支付佣金，但双方都拒绝支付。一家中介公司向法院起诉。
审判结果:王某和张某向一家中介公司支付了相应的佣金。
法官分析:合同双方应根据合同充分履行各自的合同义务，否则应承担违约责任。在实践中，为了避免或减少根据协议向中介公司支付中介费用的义务，一些交易主体在中介公司提供独家房屋信息后，或在双方签订房屋买卖合同后，委托第三方机构自行或另外办理产权变更手续，这是违反合同义务的。在这种情况下，中介公司帮助王和张签订了房屋买卖合同，并履行了他们的中介义务。因此，双方应根据与中介公司签署的佣金确认书支付佣金。双方拒绝支付佣金已构成违约，应依法承担支付佣金的民事责任。
(6)中介出示房屋后，买受人仍应承担“跳楼令”的违约金。
本案基本事实:王某与一家中介公司签署了《房屋检查确认书》，同意中介公司出示该房屋，并支付该房屋成交价格的1%作为佣金。双方还同意，如果委托方在第一次购房后接受了委托方的服务，如果跳过委托方直接或通过委托方以外的第三方私下达成交易，应支付房地产评估总价3%的违约金。协议签订后，中介公司的工作人员出示了涉案房屋后，王某通过其他中介机构与涉案房屋的业主达成了协议。一家中介公司随后向法院起诉王某要求违约赔偿金。
审判结果:判决生效后10天内，王某向中介公司a支付罚款1万元。
法官分析:双方签署的《房屋检查确认书》中的禁止条款旨在禁止买受人使用中介公司提供的房屋来源信息，但不包括中介公司与出卖人签订房屋买卖合同。该协议对双方都有约束力。因此，衡量买方是否跳楼的关键是买方是否利用了中介公司提供的住房信息、机会和其他条件达成交易。如果同一房源信息由多家中介公司发布，且买方通过适当渠道获得房源信息，他有权从多家中介公司中选择报价低、服务好的中介公司。此行为不属于单跳默认行为。从而保护中介公司的合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易的诚信，促进房屋销售中介公司之间的公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。本案中，王某在中介公司出示房源后，通过其他中介机构私下与房东达成销售协议，未能提供证据证明房源信息并非来自甲的中介机构，因此构成违约。由于双方关于佣金的约定没有明确区分中介介绍费和办理贷款、过户手续等房屋交易后续事宜的费用，法院考虑了中介公司提供的实际服务、房价、佣金协议等因素，决定王女士支付违约金1万元。
(七)“二手房”被查封且难以转让的，中介人没有错，应予支付
本案基本事实:张是卖方，王是买方，中介公司是中介。三方签订房屋中介合同。张卖给王一套房子。本合同签订后，双方还约定，如果由于任何一方的责任导致本合同无法履行，违约方应向中介公司支付本合同约定的中介费用。同一天，卖方和买方分别与中介公司签署了佣金确认函。合同履行期间，涉案房屋被法院查封，无法办理房屋过户手续。一家中介公司没有要求买卖双方支付佣金。在诉讼中，中介公司撤销了对买方的诉讼。
审判结果:王某向中介公司a支付了相应的佣金
法官分析:中介公司已协助双方签订房屋买卖合同，双方应根据与经纪公司签订的佣金确认函中的约定向经纪公司支付佣金。因法院查封房屋导致本合同无法履行的，违约方应按照三方签订的《房屋中介买卖合同》的约定，向中介公司支付本合同约定的双方中介费用。因此，王某应承担依法支付全部佣金的民事责任。此外，本案还涉及司法或行政机关依法查封房屋的转让合同的效力。根据《城市房地产管理法》第三十八条，司法机关和行政机关作出裁决或者决定以其他形式查封、限制房地产权利的，不得转让。本规定不是强制性的效力规范，不影响房屋转让合同的效力，该合同仍然有效。只有按照《物权法》第十五条规定的区分不动产物权变动的原因行为和结果行为的原则，物权变动才不具有法律效力。因此，房屋买卖双方和中介公司都应注意检查房屋所有权是否明确，交易中是否有扣押，以避免合同有效但不能办理产权变更手续的不利后果。
(八)买受人有义务缴纳购房税，并支持中介追索权
本案基本事实:王某、张某与一家中介公司签订了《二手房买卖代理协议》，协议规定中介公司与买方共同委托、办理产权转让、汇出相关税费、办理房地产抵押贷款等事宜。在代理协议中，邮政代理公司向王支付了房屋和车库的税费共计8207.94元。一家中介公司向法院起诉，要求王某退还预付税款。
审判结果:王返还了中介公司缴纳的相应税款。
法官分析:在房屋买卖过程中，买卖双方应依法缴纳相应的税款。为了提高交易效率，方便当事人，房地产经纪公司提供中介服务时，有时会约定经纪机构先纳税，然后买卖双方将纳税转移给中介公司。王某与中介公司的关系是房屋中介合同。王某作为该房屋的出卖人，应按规定承担个人所得税及其他税费。中介公司为其垫付款项后，王某应向中介公司付款。因此，法院支持中介公司要求王某退还预付税款的请求。(魏娟)
