「茶园二手房」谁说房子只涨不降?房价逆转,首付甚至不保,找谁说理?

2019-09-25      来源:鄂州房地产   浏览次数:18

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「茶园二手房」

买房,交押金,然后交货时间终于到了。对于买家来说,这应该是一个非常激动和高兴的时刻,但有些买家可能不会高兴。

墨尔本房地产经纪人苏林德·梅塔说,他必须在这个月借足够的钱来结算他2017年8月在米克尔哈姆·梅里菲尔德庄园购买的土地,该庄园由MAB公司和吉布森房地产公司开发。当时,购买土地的合同价格为334,000澳元。现在,这块土地价值315,000澳元。如果要交付土地,必须准备至少15,000澳元。否则,以前的存款可能会被没收。

梅塔的情况在澳大利亚不是这样,尤其是对购买公寓的投资者而言。他们正在想方设法准备现金,以避免交货时违约,从而导致更大的损失。

例如,在墨尔本,2017年当地土地价格飙升30%,至35万澳元。与此同时,土地销售也降至每月1000元以下,迫使开发商提供新的优惠措施和现金回扣来吸引买家。

在墨尔本,成千上万的普通家庭购买者在市场高峰期购买土地。目前,交付迫在眉睫,但首先是违约风险。除非买家能找到一个有效的填补资金缺口的策略,房子的交付日期就是违约时间。

投资澳大利亚公寓的风险已经有一两天没有提到了。早在2014年,笔者在《赢得海外房地产》(Winning Overseas Real Estate)一书中就对澳大利亚房地产市场给出了预警:由于悉尼和墨尔本中央商务区(比前一地区大4倍)的扩张计划过于集中于高层住宅建筑,提供就业的商业计划不多,供应肯定会超过需求,中央商务区核心区域的空购买率会上升,租金回报率会下降。此外还有许多风险,其中之一是资金短缺或交货期间估值较低导致的违约。

事实上,即使没有降价的风险,盲目买卖拍卖行和提前购买土地也会带来隐性损失。一般来说,购房者认为,2017年签署的40万套高层中央商务区小型公寓的价格是购房时的实际价格。

事实上,2017年签署的40万套高层公寓的价格并不是2017年的实际价格。一般来说,高层公寓的预售期通常为12-18个月,合同允许的建设期为60个月(5年),从开发批准到建设的时间跨度约为24个月。这时,建筑材料(水泥、钢筋、混凝土、玻璃、复合材料等。),大量建筑工人、设计工程师、电源和起重设备等。没有被购买并安置在施工现场。开发商需要找一个专业的建筑精算师来估算这些基本材料的未来购买价格。必须进行施工期和未来施工期各种人工工资的预期计算,最终每平方米价格由未来营销成本、无法控制的拆迁成本等除以得出。按可供出售的总面积计算。你认为现在购买,将来赚钱,但你没有意识到当前价格已经是未来预期增长后的价格。

此外,购买未开发的公寓和别墅可以节省政府的建筑价格印花税,只对购买的土地价值征税(目前的新政策是对海外人士征收额外的印花税);对于速度更快的公寓,缴纳的印花税越少,购买的土地价值就越低;在房价上涨的周期中,土地升值和建设成本都在增加,从而反映了房价的上涨,但土地是价值表达的基础。在房价的下行周期中,建筑业的衰落推低了建筑价格。

总而言之,买房意味着赚钱,这不适合目前国内的房地产市场或国外成熟的房地产市场。在国内房价快速发展时期,买房赚钱只是一个特例。作为投资,房地产交易和销售是一个复杂多样的过程。如果一个人只关注房子而忽视交易过程、交易税、房地产价值保值、信用担保等。,那么所谓的买房投资只是一次冒险。别说收入,甚至可能不能保证校长的安全。

这篇文章最初是由《福布斯》金融分析师评审委员会委员、《赢得海外房地产》和《澳大利亚房地产投资战略》的作者刘磊以及多位媒体房地产专栏作家撰写的。

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