今天，中国绿城(HK3900)发布了年度业绩报告。该公司2018年的利润比2017年高出54.62%。根据早前的公告，绿城的利润下降是由于公司出售子公司的净收入减少，物业减值准备增加，以及人民币提前贬值可能导致外汇贷款损失。
然而，根据绿城今日发布的结果，反映公司主营业务实际利润水平的核心利润指数并没有下降，但与2017年相比增加了62%。
市场原本预计绿城的表现会下降。早在3月1日，当绿城中国发布盈利预警通知时，该公司股价已经下跌了8.7%。然而，从那以后，它一直在上升。3月21日，即年度业绩公布的前一天，绿城的股价已回升至6.75港元，高于公布前的股价。然而，结果公布后，绿城的股价在开盘时升至6.85港元。
为什么绿城的股价经历了过山车般的波动？公司管理层在3月20日与媒体记者公开交流时给出了一个可能的答案。受会计制度的影响，今天发布的2018年财务报告实际上没有反映绿城2018年的实际利润。与2017年相比，公司的实际利润增长了50%以上。此外，绿色城市确实正在进行一场效率革命。改革后，绿色城市的运营效率、资金利用效率和投资回报水平将会大大提高。这意味着公司的业绩将很快进入起飞期。绿城中国在未来不仅会有好的产品，也会有好的表现。
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在媒体交流会上，绿城中国总裁张亚东信心十足地说道。
他的信心来自几个方面。
首先，绿城的真实表现还不错。尽管绿城的利润在2018年有所下降，但这并不代表该公司在2018年的真实表现。
与其他行业不同，房地产业只有在出售的房屋正式交付后才被确认为营业收入。这使得销售收入能够反映在至少滞后2-3年的财务报告中。2018年的结果实际上是绿色城市中国在2015年和2016年的销售结果。
当时，绿城刚刚经历了股权转让的风波。在这种情况下，当时的管理层选择了稳健的发展战略，不追求规模的快速扩张，而是更加强调企业经营的财务稳健性。2015年至2017年，绿城的合同销售额分别为719亿元、1139亿元和1463亿元。虽然增长率与行业平均水平相比并不慢，但与房地产行业前30名企业相比，尤其是那些在三年内从200亿跃升至300亿的住宅企业，增长率仍然慢得多。
过去几年销售增长缓慢的一个后果是，绿城2018年的收入仅比2017年增长43.7%。虽然与同行业同基地企业相比，收入增长不低，毛利从80.76亿元增加到137.52亿元。
然而，由于市场变化，绿城主动增加了对房地产减值损失和人民币提前贬值可能造成的外汇贷款损失的拨备。相比之下，在香港上市的其他同行没有计提类似的折旧或亏损。因此，与绿城目前的股价相比，市场自然会感到有些被低估。
效率革命
对绿城来说，这将在未来几年内彻底改变公司的业绩，还是由张亚东为首的领导团队正在实施的一系列改革。
张亚东表示，该行业的开工、销售和现金流确认周期为“5、9、12”。一些龙头企业可以实现“3，6，9”，而绿色城市往往是“6，12，20”。效率显然比其他人慢得多。
其他一些住宅企业甚至可以在征地后一两天内拿出图纸，但绿城通常需要很长时间才能完成规划设计。
张亚东说，工作起步慢、销售慢和现金流慢几乎是绿城自诞生以来就有的基因。以杭州绿城2016年开发的凤起朝明为例。夺取土地后，至少花了六个月的时间进行规划和设计。当时，为了达到最佳的景观效果，甚至部署无人飞行器进行勘测，最终产生了优秀的作品。
然而，这减缓了项目的发展，阻碍了项目的投资回报。
除了起步、销售和现金流速度缓慢之外，绿色城市的供给往往难以满足市场销售的需求，导致供给呈现绿色和黄色的现象。张亚东表示，今年上半年绿色城市的供应量只有30%，而超过70%的供应量要到今年下半年才会开始。导致供应不足的主要问题是投资。如果无法获得投资，将会拖累开发，最终影响实际销售。
目前，绿城投资团队人手严重不足，今年甚至第一次无法拿到所有地区的招牌。将介绍所有地块的具体位置以及它们是否适合绿色城市发展。这将拖累绿色城市土地收购的步伐和效率，最终无法保证销售网点的供应。
除了这些问题，销售团队的收入与公司的利润严重脱节。各地区之间竞争不足，这受到以前划分的边界的限制，无法及时占领空白色市场地区。包括职能开发部门在内的企业无法有效地与区域公司合作，共同拓展绿色城市所需的资源，这是绿色城市目前运营效率的一个障碍。
然而，管理层目前正在制定和实施新政策，以打破公司运营效率的瓶颈，提高绿城的效率。除了调整原有区域和集团公司的管理结构外，绿城还在大规模增加投资和扩张部门团队，以确保投资和土地收购的力度能够满足销售需求。未来，更有希望改变上半年供应仅占30%的现状，实现销售定产。此外，规划设计部门在快速掌握招标、拍卖和收购项目地块的信息后，可以提前介入，加快项目的建设、销售和现金流回收，大大优化资金的运营效率，实现更高的项目投资回报，进一步提高公司的利润指标。
内部竞争机制也已建立。区域性公司已经从坚守自己的地盘转向积极开拓新的市场和资源。房地产销售渠道也在更大范围内得到拓展。现在在绿城房地产，买家不仅可以购买该项目的房地产，还可以购买该城市的其他绿城项目，甚至其他城市的房地产。
此外，绿城还入股百年人寿，以更好地实现产业协同，有效利用低成本资金，实现更高的股东回报。
这对投资者来说是非常令人鼓舞的好消息。未来，中国房地产行业的特殊人才绿城(Greentown)不仅拥有中国房地产行业最优质的产品，还会给绿城股东一张优秀的成绩单。
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「天鹅印象湖房价」
