2019年以来，住房企业融资计划呈现井喷趋势。据统计，截至1月29日，房地产企业已宣布近74项融资计划，融资总额超过1660亿元，创下房地产企业近20个月月度融资新高。
但是，业内人士认为，新一年以来住房企业大量发行债券并不意味着“融资难”的局面已经打破，目前国内对房地产的监管在本质上并没有放松。
住房企业从集约融资开始
自1月份以来，住房企业频繁采取融资行动。根据公共信息，一些房地产公司在1月份开始融资工具，如公司债券、银行贷款、资产支持证券和海外债券。
最新的融资计划于1月30日披露。绿城中国控股有限公司宣布，计划发行1亿美元优先可持续票据。他还说，发行优先可持续票据的预期净收入约为9900万美元。建议使用发行优先可持续票据的净收益为本集团的部分现有债务和一般公司营运资金进行再融资。
此外，1月29日，有5家住房企业通过不同渠道融资。
1月29日，景瑞控股有限公司发布公告，宣布发行1.5亿美元优先票据，该票据将于2020年到期，年利率为13%。新城控股集团有限公司发行了2019年首次发行资产支持债券的招股说明书，注册金额为100亿元，本期发行金额为15.58亿元，发行期为24个月。信达房地产将于2019年1月31日私下发行2019年公司债券(一期)，并将在上海证券交易所上市交易，发行规模为15亿元人民币。福建阳光集团有限公司计划发行规模为3亿元、期限为270天的2019年第一批超短期融资券。美的房地产公司(Midea Real Estate月28日宣布，已向合格投资者发行2019年第一批非上市公司债券，成功发行30.6亿元人民币，年息5.3%。
此外，1月25日，许多住房企业选择披露其融资计划。
当日，远洋运输集团控股有限公司宣布，公司全资子公司远洋运输房地产宝四有限公司(发行人)计划发行价值5亿美元的担保票据，到期日为2022年，年利率为5.25%。绿城中国宣布，该公司提议通过发行人进行由该公司担保的美元优先票据的国际销售。傅生集团以海报形式透露，东亚前海招商局创荣傅生集团应收账款资产支持专项计划已成功发布，发行规模8.3亿元。华源房地产有限公司发布的公告显示，公司已完成2019年非公开发行公司债券(首次发行)，发行规模为15亿元，最终票面利率为6.65%。
据公开统计，截至1月29日，房地产企业已宣布近74项融资计划，融资总额超过1660亿元，创下过去20个月住房企业月度融资新高。
行业分析师认为，目前的市场正在降温，使得资金筹集更加困难，加上企业早期过度投资对资本需求的上行压力，住房企业的融资需求大幅增加。
易居研究所所长严跃进表示，集约融资实际上是一个相对令人鼓舞的信号。许多房地产公司以前都不愿采取土地和其他行动，这实际上与企业资本压力有关。
债务压力迫使部分企业海外融资成本高达15%
就利率而言，统计数据显示，国内融资成本明显低于海外融资成本。许多住宅企业的国内融资利率不到4%，有些企业的海外融资成本高达15%。
从公布的海外融资计划来看，利率一般超过8%。富力房地产日前宣布，计划发行2022年到期的价值3亿美元的优先票据，年利率为9.125%。净收益将主要用于离岸再融资。少数企业的利率超过10%。以法明集团为例，该公司发行的2亿美元债券利率高达15%。
债券密集发行的背后是偿还的压力。从1月份披露融资计划的众多住房企业来看，其融资目的主要是“借新还旧”。
Wind数据显示，2019年，房地产企业公司债券到期2640亿元，公司债券到期183亿元，非金融企业债务融资工具到期1037亿元，资产支持证券到期628亿元，海外债券到期846亿元，合计5344亿元。
此外，CICC研究论文还指出，住房企业将在2019年进入偿债高峰期。2019年，仅国内住房企业就将支付超过6000亿元的信贷债务，比2018年翻了一番多。住房企业今年的债务压力不低于2018年。
严跃进认为，住房企业面临的债务压力可以说是“沉重的前进负担”，目前的融资主要是提前偿还债务。一些企业的融资成本很高，这也是一个潜在的负担，但这种成本在短期内可以忽略不计。目前，企业的目标是获得资金。此外，在严跃进看来，融资不仅有助于企业的大规模发展，而且对企业的安全稳定发展形成了一定的阻力，应予以重视。“首先，从宏观角度来看，这是一个风险问题。中央政府一再提到要防范风险，接下来必须由住房企业来解决偿债风险。第二，从企业管理的角度来看，如果我们不解决自己的债务问题，住房企业的股价就会波动，企业未来的投资也会受到影响。”阎跃进说道。
融资政策没有放松。
虽然年初住房企业债券发行略有密集，但业内许多专家和机构认为，2019年住房企业的融资形势仍然相对严峻，目前的融资政策并没有大幅放松。
然而，频繁融资的许多企业暂停融资计划也被视为融资政策没有放松的有力证据。
1月23日上午，上海证券交易所宣布奥源集团2018年住房租赁专项公司债券非公开发行终止，公司债券计划发行10亿元。1月18日，深交所披露的信息显示，和晶泰里奇(Hejingtai Rich)发布的200亿元资产支持计划被暂停。据悉，该债券的名称为“华西证券-和晶泰富商业地产一期至十五期资产支持专项计划”。1月15日，上海证券交易所也暂停了何敬泰里奇此前提出的发行“郭俊-何敬泰里奇长租公寓系列1资产支持专项计划”的申请。此前，2018年下半年，骏发集团先后发行7.9亿元资产支持证券、50亿元住房租赁专项公司债券、80亿元雅居乐集团公司债券，均被上海证券交易所终止。
通策研究所研究主任张宏伟认为，2019年的房地产市场监管仍然是关键。政策方面对住房企业的融资渠道有许多防火墙，其中大部分都无法流入发展领域，住房企业的资金方面仍将非常紧张。
根据诸葛房产搜索数据研究中心(诸葛Housing Search Data Research Center)的报告，基于央行和国家统计局去年12月发布的综合报告，房地产行业仍面临严峻的金融形势。融资渠道仍然有限，融资额度越来越紧，资本成本也在上升，发行的海外债券数量也在逐步增加。2019年，住房企业仍处于偿债高峰期，对销售端的限制较为严格，在多重影响因素的叠加下，住房企业如何生存将成为2019年的一个重要课题。
资料来源:北京今日商业，长江商业新闻，88房地产信息网
「爱联小学」
