本周对房地产公司来说有点困难。
在CDB收紧对棚改审批的背景下，房地产类股在过去两个交易日大幅下挫，完全抵消了央行下调7，000亿元资金审批的好消息。
国家发改委27日表示，将对房地产企业发行的海外债券投资进行指导和监管。房地产企业发行的境外债券主要用于偿还到期债务，避免债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目，补充营运资金，要求企业提交资金使用承诺。
据了解，国家发展改革委和财政部近日联合发布了《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。
关于发布通知的背景，NDRC说，它注意到一些企业，特别是房地产和地方政府融资平台，增加了外债的发行。“这些企业的评级不均衡。其中一些企业经营收入和利润较低，自身实力有限。然而，申请登记的外债规模太大，往往高达5亿至6亿美元，甚至高达几十亿美元。债券发行的申请规模与其自身实力不符。有些人缺乏用项目本身的收入偿还贷款的能力。一些企业抵御汇率波动的能力较低，因为它们没有外汇收入来源。”
加强问责制
近年来，中国企业在海外发行债券的数量迅速增加。相关数据显示，2017年，中国企业在海外发行债券2358亿美元。2018年1月至5月，企业发行海外债券992亿美元，与去年同期基本持平。
中信投资研究指出，由于海外融资成本相对较低，中国企业海外债券发行规模迅速扩大。特别是对于城市投资平台和房地产企业来说，海外债券发行是一个重要的融资渠道。自2018年初以来，中信投资平台海外债券发行规模约为45亿美元，约为同期中信投资平台国内债券发行规模的4%。然而，自2017年以来，房地产企业海外债券融资已筹集近654.6亿美元，约为同期房地产企业国内债券融资规模的78%。
上海财经大学教授郑春荣表示，在国内严格监管的背景下，中信银行正在寻求海外借款。如果不进行监管，可能会给政府部门带来债务风险。
东方金城国际信用评估有限公司首席分析师李肃表示，中信证券是主要的海外债券发行商之一，类似于曾经获得地方政府信用认可的国内中信证券。在我国加强城市投资债务管理和地方政府融资行为的情况下，如果城市投资企业继续利用地方政府信用支持外债发行，不仅会误导市场，还会在海外市场产生地方政府隐性债务和外债风险，影响地方政府债务风险管理的有效性。
《通知》建议加强事件发生期间和事件发生后的监管，加强对非法债券发行企业、中介机构及其主要负责人等单位的问责，跨部门实施联合纪律处分，及时公告，限制相关责任单位申请或参与外债备案登记。
住房企业使用境外债券发行的限制
为解决企业海外发行债券存在的问题，NDRC负责人表示，根据“总量控制、结构优化、主体服务、风险审慎提升和防范”的外债管理原则，将完善外债和本币、外币资本流动审慎管理框架体系，合理控制外债总量，优化外债结构，有效防范外债风险。
易居研究所智库中心研究主任严跃进认为，NDRC对这类外债风险的控制总体上符合当前宏观经济去杠杆化和风险防范的方向。总体而言，近期将加强资本风险控制，这将降低外债发行规模，同时限制对海外房地产的投资。这将产生一定的利润空效应，并且在很大程度上也将在不久的将来对许多住宅企业的海外融资形成制约效应。
国家发改委表示，需要不断完善房地产企业海外发行债券的登记工作。同时，要引导和规范房地产企业海外发行资金的投资。房地产企业海外发行债券主要用于偿还到期债务、避免债务违约、限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充营运资金等。，并要求企业提交资金使用承诺。
提出了五项具体措施:
一是优化外债结构，重点支持一批综合经济实力强、国际化经营水平高、风险防控机制健全的大型企业和金融机构海外发行债券，引导资金投向创新发展、绿色发展、新兴产业和高端制造业等重点领域的项目，加大对实体经济的支持力度。
二是尽快制定《企业发行外债登记管理办法》，明确企业发行债券的资格要求和标准，完善备案登记报告方式和程序，避免变相行政审批，防止随意性，为企业跨境融资提供更多便利。同时，要加强对外债信息的收集和事后监管，明确违规和约束措施，规范备案登记管理。
第三，规范企业借款的资格要求和资金投入，加强外债风险预警，对违规行为发布惩戒措施，完善市场约束机制。同时，引导和规范房地产企业海外债券发行资金的投资。房地产企业海外债券发行主要用于偿还到期债务、避免债务违约、限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充营运资金等。，并要求企业提交资金使用承诺。
第四，督促和引导市场主体和中介机构积极加强国际资本市场分析和判断，合理配置资产和负债，优化货币和期限匹配。引导企业运用货币互换、互换、远期外汇、期权等衍生工具防范汇率风险，降低债务成本，提高偿付能力。
第五，完善部门间协调监督机制，积极加强与外管局等部门的沟通协调和信息共享，加强整体监管。
资料来源:证券日报、国家商报、88房地产信息网
「南京河西万达广场」
