2018年8月，深圳发布了《关于深化住房制度改革、加快多主体供给的意见》，被称为深圳版的房地产供给侧改革，也称为境外“二手房改革”。
在2018年文件中，深圳未来17年(2018-2035年)的住房供应分为四个层次:公共租赁住房(占20%)+住宅住房(占20%)+人才住房(占20%)+商品房(占40%)。
这四类住房总数约为170万套，其中政策性安全屋和人才房总数将达到40%，约为68万套，16年供应周期约为每年4万套。
2019年4月29日，深圳正式公布《住宅商品房办法》和《人才住宅办法》草案。在这份意见草案中，上述两类商品房被明确定义为“不完全产权封闭流通住房”，即深圳版的普通产权房。
【1】
深圳土地少，人口多。
通过多种渠道建设政策性住房是一种趋势。
市场供应量增加一倍
深圳是一个典型的少地多民的城市:全市面积只有1990多平方公里，但常住人口超过1000万，管理人口超过2000万。
作为一线城市，上海占地6300多平方公里，北京占地16800多平方公里，广州占地7300多平方公里。深圳相当于北京的八分之一，上海和广州的三分之一。
因此，深圳的商品房供应量每年只有4万至5万套左右。根据供应计划，深圳每年将新增4万套政策性住房和2万套公共租赁住房。显然，土地供应能力将受到质疑:毕竟，每年将新增10万套住房，供应量基本上翻了一番。
因此，在这份草案中，深圳明确提出了四大解决方案:
一是盘活存量土地，允许政府机关、事业单位、国有企业等部门利用自有存量土地建设政策性住房，相当于回到单位住房分配的时代。
第二，工业用地，如工业用地、物流用地和仓储用地，可以在符合城市规划的前提下用于建设政策性住房，这相当于调整土地性质。
第三，集体建设用地被允许建造政策性住房，这与北京类似。北京也开始允许集体建设用地用于建造普通住房和增加土地供应能力。
第四，在公共设施集中的地区，可以适当建设政策室，如工业园区、汽车站等地方。
通过上述四大土地结构的调整，深圳建设用地规模无疑得到了扩大，土地供给能力瓶颈得到了解决。
【2】
出租和出售政策性住房需要户籍+社会保障
深圳抢劫的新把戏
深圳共推出三类政策性住房:公共租赁住房，每年约2万套，人才住房和住宅住房，每年4万套，每年约6万套。
但是，这三家政策性住房的申请人必须有深圳户籍和社会保障年，这是必不可少的:
公共租赁住房必须为深圳市常住户口+3年社会保障+无住房，家庭收入不得超过财产限额，由市政府动态调整。
购买人才住房的条件:深圳户口+10年社保+无房，购买价格为市场价格的60%。
安居房购买条件:深圳户口+10年社会保障+无户名住房，符合政府财产限制。购买价格是市场价格的50%。
上述三家政策性住房分配的前提是深圳的户籍和社会保障必须到位:这已成为深圳抢人的新把戏，如果他们在社会保障中安顿下来，就有机会享受50%的购房折扣。
【3】
政策性住房有望转换为全产权房。
它比北京更无情。
北京的共有房屋不能转换为全产权房:只有符合共有房屋资格的人才可以关闭流通。这导致北京共有房屋的废弃率相对较高，这是对商品房市场影响不大的一个关键因素。
但是，深圳的政策性住房有望转变为全自有住房:只要你已经缴纳了15年或60岁的社保，并且已经购买了10年的住房，你就可以在缴纳增值收益后转变为全自有住房。两个条件中只有一个可以满足。
但是，它也规定了一定时期内的内部流通:
首先，在签订销售合同后的三年内，政府只能回购原价。
二是买卖合同签订三年后，在未取得全部产权之前，可以出售给具有政策性住房资格的人或申请政府回购。
第三，销售合同签订三年后，如果你获得全部产权并支付增值收益，你就可以成为一所商品房并进入自由市场。
因此，可以看出，深圳的政策性住房实际上已经保留了三年后进入商品房流通市场的机会，这将对商品房市场产生更大的影响。
综上所述，我们认为深圳的“二手房改革”已经进入实质性的落地阶段，未来市场供应量将翻一番。政策性住房进入市场将极大地抑制深圳未来的房价，从而抑制深圳楼市未来的投资空。
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