土地增值税作为房地产宏观调控的重要措施之一，将进入立法过程。最近有报道称，财税部门已经起草了《土地增值税法》初稿，目前正在征求各方意见。
今年3月20日，财政部法律法规司公布了2019年财政部立法工作安排，包括力争在一年内完成土地增值税法律的内部起草工作，并及时向国务院报告。
对住房企业的影响有限。
近日，有媒体报道称，土地增值税法草案(以下简称草案)基本翻译了现行的土地增值税暂行条例，征税范围、方法和税率基本保持不变。然而，与《土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)相比，有许多新的内容。例如，特别规定土地增值税可以按转让集体土地使用权等房地产转让收入的一定比例征收。此外，还要求中央和地方税务机关提供税收优惠待遇，列举各种可以减免土地增值税的情况。
中国金融科学院金融与国家治理研究中心副主任陈龙对《证券日报》表示，土地增值税立法的目的主要是贯彻税收合法性原则，加快税收立法进程。
“目前，我国没有土地税法。土地使用税、土地增值税、房地产税和其他与土地有关的税收都是以法规的形式存在的。土地增值税立法将不可避免地推动其他相关税种的立法进程，加快税法的实施。”中国预算执行特别委员会副主任张逸群告诉《证券报》，他的立法标志着中国税收法制建设向前迈出了一步。
土地增值税立法对住房企业、个人和房价有什么影响？陈龙表示，由于该制度在立法前后没有重大变化，对住房企业、个人和价格影响不大。
“从土地增值税的立法来看，对住房企业和个人的影响是有限的，对房价的影响也不大，因为总体政策框架是从法规中翻译过来的，税收政策本身没有多大变化。但它将对农村集体土地上建造和出售的房屋产生一些影响。”根据张逸群的说法，根据中国现行的土地政策，农村集体土地原本不具备出让条件，只有先被国家征用才能出让，这意味着原来的集体土地本身没有太多的征地成本。然而，土地开发后地价大幅上涨，土地转让将带来更大的土地增值收益和税收收入。同时，对集体土地征收土地增值税相当于通过经济行为承认小产权的合法性，必然会导致中国土地使用制度的一系列深刻变化。
苏宁金融学院高级研究员顾惠均告诉《证券日报》，自1994年《条例》实施以来，中国土地增值税收入逐年增加。根据财政部的数据，2018年土地增值税收入达到5642亿元。土地增值税的主要纳税人是房地产企业。根据2018年年报，恒大应缴土地增值税超过500亿元，万科接近200亿元。从现行草案来看，《土地增值税法》基本翻译了现行法规，征税范围、方法和税率基本保持不变，不应增加企业负担。
不过，顾惠均认为，将土地增值税法规提升到立法水平可能会加强征管的规范化和集约化，并将对未上市住房企业和中小住房企业产生一定影响。
专家认为，经过多年运行，土地增值税在协调国家房地产宏观调控、促进普通住宅建设发展、规范房地产市场交易秩序、合理调节土地增值收益方面发挥了积极作用。
专家建议扩大适用税率
与《条例》相比，征求意见稿在纳税人、纳税目标和纳税范围方面略有变化。
《条例》规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称房地产转让)和取得收入的单位和个人是土地增值税的纳税人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
草案规定，在中华人民共和国境内转让房地产和取得收入的单位和个人是土地增值税的纳税人，应当按照有关规定缴纳土地增值税。本办法所称房地产转让，是指土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让。二是出售集体土地使用权、地上建筑物及其附着物，或者以集体土地使用权、地上建筑物及其附着物作为出资和入股。土地承包经营权转让不征收土地增值税。
根据张逸群的分析，从草案中的征税范围来看，计划扩大对国有土地增值税收入的原征税范围，将集体土地增值税收入纳入征税范围。在一定程度上，它将弥补征收土地增值税的漏洞，实现国有土地和集体土地在税收上的同等权利。随着我国经济的发展和土地价值的提高，土地增值税范围的扩大必然会带来税收的增加，从而可以避免国有土地和集体土地之间增值税收入的不公平分配。
《条例》规定，土地增值税以纳税人转让房地产获得的增值为基础。增值额是纳税人转让房地产所得减去税法规定的扣除项目金额的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本费用，加上扣除项目、旧房重置成本及相关税费。
土地增值税实行四级累进税率，超额部分:土地增值税不超过扣除额50%的部分，税率为30%；土地增值超过扣除额50%且不超过100%的，税率为40%；土地增值超过扣除额100%且不超过200%的，税率为50%；如果土地增值超过扣除额的200%，税率为60%。
张逸群认为，土地增值税的征收和管理因扣除项目种类多、不确定性大、动态指标变化快而有所削弱。建议简化扣除项目，收取土地使用权作为唯一或主要标的的溢价和折价，扩大适用税率，提高税率的分类水平。这将更有利于降低税收成本，防止偷税漏税，提高土地增值税征收的准确性。
顾惠均建议，土地增值税、增值税和所得税之间的关系需要明确，因为三者的税基相吻合，双重征税问题亟待解决。
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