近日，住房和建设部发布了土地价格波动预警，反复强调“不投机炒房”、“稳定房价”的基调从未改变。此时，土地溢价高，房屋公司很容易陷入两难境地。
自3月以来，热门城市的土地市场明显升温，尤其是在一、二、三线城市。据不完全统计，5月8日，天津、苏州、济南等10多个城市共出让32块土地，日成交额近300亿元。除了一些以底价出售的地块外，大多数地块都以高溢价出售。参与土地拍卖的公司不仅包括领先的房地产公司碧桂园，还包括金地、澳园等房地产公司，以及田阳、秦山等中小型房地产公司。房地产行业的调控政策尚未明显放松。房地产企业重启“抢地”模式的信心是什么？
自4月以来，国内房地产价格普遍下跌，成交量下降，库存增加。然而，土地拍卖市场“在数量和价格上都有所增加”。尤其是自4月下旬以来，虽然全国各地的土地供应量一直在增加，但土地交易价格却一直在不断上涨，地价同比和环比大幅上涨。其中，荣盛以68%的溢价和8.84亿元的总价赢得了苏州的一处住宅小区。底价是14263元/平方米。周围新房的单价一般在15000元到18000元之间。秦山以4.39亿元赢得了浙江嘉兴的一块土地。底价为5217元/平方米，溢价达到56.50%。周边地区新房单价一般在8500元至13500元之间。
土地数量和价格上涨的背后是对房价上涨和放松房地产监管的预期，但事实似乎并不支持这一预期。5月11日，苏州市人民政府发布《关于进一步促进我市房地产市场可持续健康发展的补充意见》(以下简称《意见》)，建议对苏州工业园区所有区域和高新区部分重点区域新建商品房实行“限售令”。《意见》还规定，新房屋只能在取得房产证3年后才能转让，整个园区的二手房只能在取得房产证5年后才能转让。苏州销售限制政策的出台似乎表明监管力度加大。
在这样的环境下，为什么房屋企业要“抢地”？笔者认为，当前的热土市场主要是由政策推动的。2019年4月，国家发展和改革委员会发布通知，称户籍制度将全面放开。5月，国务院发布通知，允许闲置宅基地进入市场。此外，先前“安置人才”政策的预示，意味着新一轮城市化有望为房地产市场的复苏注入活力。
目前，住宅企业最关心的是两个问题:一是“开放户籍+宅基地入市+人才落户”政策能释放多少房地产需求？二是释放的需求能否顺利转移到城市。
从需求的角度来看，人口从调控政策中的释放需要一个渐进的过程。随着需求的逐步释放，企业资本周转率下降，土地持有成本和管理成本不断上升。考虑到区域政策规划的不确定性和城市自身的需求，房地产市场的需求更加不确定。
首先，随着城乡一体化的逐步推进，城乡发展差距将逐渐缩小，人口转移的重要性也将逐渐减弱。未来人口能否完全转移面临更大的不确定性。一旦上述结果出现，当前住房企业的“抢地”行为将远远落后于未来的城乡格局和市场需求。
其次，除需求支持外，征地布局的时机、成本和合理性也取决于未来房价走势，也存在很大的不确定性。近日，住房和建设部发布了土地价格波动预警，一再强调“不投机炒房”、“稳定房价”的基调从未改变。此时，土地溢价高，房屋公司很容易陷入两难境地。
资料来源:北京新闻
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「温江金科天宸房价走势」
